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浅析商事合同之默示承诺/周生军

时间:2024-07-12 04:49:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9037
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浅析商事合同之默示承诺

周生军


内容摘要:默示承诺基于合同的要素即意思表示产生,在商事较发达国家就传统商事合同中发生默示承诺效力的缄默做了严格的界定。在现代商事(即电子商务)中,严格的交易规则使得要约人特定化,继而使商人的缄默或不作为发生默示承诺效力的范围得以延伸。另外,电子商务方便快捷,使得传统合同订立所需要的时间、空间被大大缩短,甚至被取消了,确认默认承诺成立必须满足合理的时效。
关键词:意思表示 默示承诺
随着市场经济机制和国际贸易规则的日趋成熟,默示承诺在订立商事合同中的作用越来越不容忽视。但是,由于我国长期处于计划经济的制约,一直主张民商合一,对商事合同订立过程中的默示承诺一般持否定态度,仍延续着民法中的通常作法,未形成一定的规则。这与我国正在全面进行的经济转型是相背的,它不利于交易的快捷及安全。我们有必要从默示承诺制度的产生根源出发,结合世界上商事发达国家的现行商法及现代商事特点加以分析,阐述其存在的重要性及确立其存在的条件。
一 默示承诺之产生根源
默示承诺的产生是基于订立合同这一特定法律行为产生的。合同是平等的当事人之间达成的能够产生法律后果的合意,即合同以意思表示为要素。
意思表示可以采取明示的方式或默示的方式作出,承诺是受要约人同意要约的意思表示(合同法第21条),自然也就有“明示的承诺”和“默示的承诺”的区分。例如,时下采用会员制的刊物邮寄业务,业务商一季度向会员邮寄一本畅销书,并约定一个月的期限。若会员不喜欢该书,在一个月内可以寄回,否则将视该会员同意购买此书。一月期满,会员的缄默或不作为即表示默示承诺。
默示承诺,在法学理论界有广义与狭义之分。广义上,凡从特定的作为(甚至不作为)中间接地推知行为人有承诺的意思表示,均属默示的承诺,至于此意思表示是否需要通知要约人则不论。狭义上,默示承诺仅限于需要将默示作出的承诺意思表示通知要约人的情形,承诺无须通知的情形称为意思实现,排除在外。但是,两种定义方法存在共同点,即承诺的意思可以通过行为来表示。
二、传统商事合同订立过程中的默示承诺
商事贸易的交易习惯与一般民事关系的交易习惯有很大的不同,为了交易的便利和安全,商人在从事商事活动过程中,创设了许多交易规则,而我国仅在新《合同法》第二十二条、第二十六条作了概括性的规定,在这方面是比较欠缺的。我们有必要根据世界上商事活动较发达国家的商法,就商事活动范围内的默示承诺加以分析。
商事发达国家一般仅明确商事事务处理中的默示承诺条件,而在非商事事务处理方面,沉默或不行为除规范场合外仍只作为一种事实行为处理。
(一)正常商事事务处理中默示承诺成立的一般条件
第一 商人的经营活动必须是为他人处理事务。
并非商人在从事商业活动中的所有沉默都会发生默示承诺的效果,依照德国等国家商法的规定,事务处理是指为他人利益在他方利益范围内以某种法定的或事实的方式独立行事。例如在我国合同法中规定的,承揽合同中的加工、定作、修理,运输合同中承运人运输旅客或货物,仓储合同中保管人储存存货人交付的仓储物,居间合同中一方当事人为他方提供订约媒介等均属于此类事务。与之相反,买卖行为、借款行为不属于此类事务,其沉默或不作为不宜确认为默示承诺。
第二 商人必须与委托人的要约存在着一种业务上的联系。
这种业务上的联系指在要约人提出要约时,双方当事人正存在着业务关系,他们彼此都有意愿将此业务关系存继下去。例如,居民与小区物业公司签订当年的物业管理协议时已经存在的物业管理关系;存货人委托保管储存仓储物时已经存在的代理储藏和保管关系。
第三 要约人所提出的要约内容必须涉及商人所经营的业务。这就是说,要约人提出的要约内容不得超出商人的正常业务范围。例如,存货人提出要约,委托保管人代理销售其仓储物,就超出了仓储商的正常业务范围。
(二)在商人已主动提出为他人处理事务时默示承诺成立的条件:
第一 要约人必须为商人主动提出为他人处理事务意愿的特定人。不是该特定人向商人提出要约,商人缄默不应视为默示承诺。例如:某仓储商向某食品加工厂发送广告印刷品,即主动向他人提出为其处理事务的行为。该食品加工厂根据广告向该仓储商发出要约,仓储商的缄默就可视为默示承诺。但是仓储商若仅仅在报纸上刊登广告,则不是向具体人提出办理事务之意愿。
第二 要约人提出的要约必须在商人主动提出的为他人处理的事务范围之内。只要该特定人按照商人提供的事务处理范围或内容向商人提出要约,商人缄默既视为默示承诺。
三、现代商事合同订立过程中的默示承诺
随着世界经济贸易一体化进程的加快,人们迫切要求提高交易的效率。电子商务恰恰具备快捷方便这一优势,自然也就越来越受到人们的重视。但是,电子合同完全在虚拟空间中进行,当事人往往并不见面,确认电子合同订立过程中是否存在默示承诺以及其成立的条件,对于保证电子商务交易安全就比较重要。
(一)确认电子商务之默示承诺之必要
1、我国电子商务要约承诺制度之现状
现代商人开展电子商务业务,主要是通过电子合同,来确立其与客户间的合同关系。因此,现代商务也称之谓电子商务。所谓电子合同,是通过电子计算机网络系统订立的,以数据电文的方式来生成、储存和传递商业贸易信息的贸易方式,主要有电子数据交换系统(EDI)、电子邮件(E-mail)和计算机传真等形式。我国《合同法》第十一条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”。《电子签名法》(2004年8月28日颁布)对数据电文也作出了明确的规定。也就是说,为了保证电子商务交易的安全,我国将电子合同拟制为书面形式的一种,主张通过明示承诺来完成合同的订立。另外,对于《合同法》第二十二条和第二十六条关于默示承诺的效力是否适用于电子合同订立,法学界和司法实践中仍存在很大争议。
2、我国电子商务现状
目前,电子商务主要有网上购物、网上竞拍、网上预定商品、网上预约导游、提供网络技术服务等,其运作方式可谓多样化。但是,其运行基本上都有固定的流程,一般有几个步骤组成。即,电子商务运营商发布要约邀请;用户申请加入会员,确立用户与电子商务运营商的业务联系;会员登陆选择商品或服务项目,下单,发出货款或服务费,也就是发出要约);最后,电子商务运营商发出商品,或者承诺服务,或者拒绝要约。整个运作过程中客户基本上是按电子商务营运商的要求进行操作,并且运营商承诺与否,客户必须期待,客户只能无条件地承担缔约不能的全部责任,这实际上是将客户置于一个不利的地位。
(二)确认电子商务之默示承诺之条件
电子商务形式虽然多样化,但按其合同标的进行归纳也不外乎传统商事的事务处理和非事务处理两项权利义务内容。下面,我们从这两类标的及电子合同订立过程所具有的特点加以分析,来比较电子商务与传统商事在默示承诺方面的异同。
1、事务处理
电子合同的标的与传统商事合同的标的没有本质上的区别,所以,事务处理定义及含义,我们仍可延用传统商事的说法。但是,我认为电子商务运营商的默示承诺是否成立与传统商事应有所不同,其成立条件只需要确认该要约是否在电子商务运营商提出的为他人处理事务的范围内,及电子商务营运商的不作为或沉默是否在合理的时效内即可,理由主要有以下几点:
(1)电子商务运营商已主动提出为他人处理事务时,要约人为商人主动提出为他人处理事务意愿的特定人。客户与电子商务运营商建立联系的通常作法是:用户注册个人信息,成为营运商的会员,即特定客户。其注册信息一般根据电子运营商的交易需要以回复表单的形式来实现。在未按要求以帐户名登陆前,终端用户的身份是“游客”(即非运营商主动提出为他人处理事务意愿的特定人),电子商务运营商是不承认与其有任何民事关系的,也就是不承认其已经向“游客”提出为其处理事务的意思表示,其通常的表现形式为禁止“游客”下单。因此,传统商事关于确认发生默示承诺效力的该项成立条件可以不予考虑。
(2)要约人提出的要约应在电子商务营运商主动提出的为他人处理的事务范围之内。
电子商务营运商在向会员提出为其处理事务的意思表示时,通常会详细介绍其处理事务的项目内容,即其经营范围。以提供法律援助服务的运营商为例,其会明确标示其法律援助的范围,如:“本站在河南省内提供劳动法范围内的法律援助”等等。如果要约人提出要约,要求该运营商为诉讼管辖地为河北省的劳动纠纷提供法律援助或是婚姻法方面等不在劳动法范围内的法律援助,即应视为超出该运营商的处理事务范围,运营商的沉默或不作为不应发生默示承诺的效力。反之,则应发生默示承诺效力。
(3)默示承诺成立应在超出合理时效之后。
电子商务的主要特点是快捷。但是,我们不能一味的追求快捷而不设定交易安全的底线。电子商务活动中存在以下几种不容忽视的情况:一是因网络技术故障,要约短期内无法进入受要约人的计算机系统;二是合同双方当事人需要自己去认定对方身份的合法性,而通过签定确认书的方式确定当事人主体身份,需要一定的时间;三是要约人在向受要约人发出要约后,其可能有撤回或撤销其要约的意思表示。以上几种情况是不可避免的,但是信息传递能够以光速在网络上进行,使得传统合同订立所需要的时间、空间被大大缩短,甚至被取消了,如果不设立一个合理的时效,将最终导致电子商务活动紊乱无序。
2、非事务处理
在传统商事中,非事务处理的合同订立,是不承认默示承诺存在的。但是电子商务合同有其特殊性,其订立合同的过程更加规范。我认为应该依交易习惯区别对待,下面我们以订立买卖合同为例加以分析。
根据电子商务运营商的约定,客户在网上购物,一般只能采取“立刻购买”和“竞价购买”两种方式。
电子商务运营商在约定“立刻购买”方式时,一般将邮寄货物的邮费平均摊入到每件商品的出售价款里,并且客户每选购一件商品,该商品的库存量在表单上的显示数目会减一,即一件商品只能有一名客户购买。电子商务运营商在收到客户所汇货款后,发出货物。这种行为应视为以意思实现的方式确认广义默示承诺的成立。
电子商务运营商在设置“拍卖”方式时,一般会设置一个底价(保留价),即成交的最低可接受价,不到该价可不成交,此价格买方是看不到的。这与传统意义上的拍卖是相同的,都是从公平原则出发,避免成交价低于商品价值或商家能承受的价格。这种情况下,不应该承认默示承诺的成立,承诺应以通知的方式作出。否则,南京市因1万元网上竞拍得价值10多万元小汽车而引起的诉讼案件将可能频繁发生。
四、小结
1、默示承诺在订立商事合同过程中的地位应当确立。在商事活动实践中,已经形成了大量的交易规则,法律应加以确定,以利于交易的安全和便利。
2、默示承诺在电子商务中的适应范围比传统商事更广泛,其不仅适用于事务处理也适用于非事务处理。订立电子商务合同流程的规范性给予了默示承诺更大的适用空间。

①范健:《德国商法:传统框架与新规则》法律出版社2003年10月第1版

关于发布《铁路企事业单位对路外投资经营活动中资金管理的若干规定》的通知

铁道部


关于发布《铁路企事业单位对路外投资经营活动中资金管理的若干规定》的通知
1993年7月13日,铁道部

为贯彻中共中央中发〔1993〕6号文件精神和部党组关于清理整顿对外投资活动的指示,针对当前铁路企事业单位对路外投资经营活动中存在的问题,制定《铁路企事业单位对路外投资经营活动中资金管理的若干规定》,现印发给你们,请遵照执行。
对外投资是一项复杂、涉及面广的经营活动,特别是在当前市场经济体制尚不完善的情况下,易于造成决策失误,给国家、企业带来重大损失。因此,要求各单位领导和财务部门负责人要认真学习本规定,严格掌握政策界限,严格遵守中纪委、监察部对涉外投资经营活动中的有关纪律,加强党纪、政纪观念,克服麻痹思想,慎重行事,确保对外投资活动中国家资产的安全和增值。
文件下发后,立即对有关人员进行一次严肃财经纪律教育,务必加强当前对外投资和借贷活动的管理。同时,继续作好对外投资项目的清理,并逐项研究落实,没有把握的,及早采取措施,并将清理中的重大情况及时报部。

附件:关于铁路企事业单位对路外投资经营活动中资金管理的若干规定
为规范铁路企事业单位对路外投资经营活动中的资金管理,明确经济责任,确保国家和铁路企事业单位资产安全及经济利益,特制定本规定。
一、铁路企事业单位对路外投资经营要严格按照国家有关法规进行。在资金运用中,必须首先保证主业生产经营、建设和职工切身利益所需。在资金来源可能的情况下,方可对路外投资经营;不允许挪用生产、结算过程的资金和铁路建设资金对路外投资经营;不允许用企事业单位的资金以个人名义对路外投资经营。对挪用资金炒买、炒卖房地产、股票、证券、期货、外汇的企事业单位,部将视不同情况减少、停止、抽回临时借款,并给予必要的制裁。
二、各企事业单位不得自定政策利用内部职工集资对路外投资和经营。内部集资和联营投资必须按照国家有关规定办理,坚决执行国务院国发〔1993〕24号《关于坚决制止乱集资和加强债券发行管理的通知》中的有关规定。铁路内部资金调剂机构要把为铁路生产建设服务作为首要任务,融资活动要符合国家有关政策规定,要以保证铁路生产建设资金的供应为前提。
三、企事业单位对路外投资经营的立项必须慎重从事,严格按投资程序办理,充分地进行决策前的可行性论证。为防止盲目投资和决策失误,必须坚持主业计划、财务部门把关,领导集体决策。
四、各铁路局、各总公司单项对路外投资或合资出资数额超过500万元(含500万元)的项目及其资金来源构成必须报部计划司和财务司备案,超过5000万元(含5000万元)及境外投资额超过100万美元(含100万美元)的项目必须报部批准。各局、各总公司对所属单位也必须建立对路外投资的申报制度。
五、各企事业单位都要建立投资经营责任制,明确单位经营者及投资项目负责人的责任,保证投资效益和资本增值。
六、企事业单位在对路外投资、借贷活动中必须对合作方的资信状况及合法性进行调查确认,按法定程序签订协议。协议内容必须符合经济法规的规定,并进行公证。借贷活动中要坚持信用担保或实物抵押。
七、在对路外经营活动中,财务部门要严格执行财务会计制度,对路外投资在拨款前,必须验明各种法律文本、合同或协议的有效性,严格按规定拨款;已纳入本单位计划的项目,按照计划和进度控制拨款。同时要严格按会计制度核算和反映对路外投资经营的资产变动和损益情况,监督、管理对路外投资经营活动的全过程。重大对路外投资项目,应在年度决算分析中专项说明。
八、各级企事业单位的领导都要认真负起责任,正确使用国家赋予的经营权力,在对路外经营活动中确保国家资产的安全和保全、增值。由于领导过失造成国家财产重大损失的,将追究其行政、经济以至法律责任。
九、企事业单位的财务主管要认真履行职责,遵守国家经济法规,为单位领导当好参谋,出好主意,把好关,并按照财务制度及本规定要求,及时如实向上反映和报告情况。不坚持制度,不及时向上级主管部门报告情况造成损失的,财务主管要承担相应责任。


吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

吉林省人民政府


吉林省人民政府令
 (第17号)


  现发布《吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》,自发布之日起施行。

                               省长 高严
                           一九九四年六月十日

吉林省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法


  第一章 总则

  第一条为了合理开发、利用土地,规范土地市场,加强土地管理,促进城市建设和经济建设的发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),制定本办法。

  第二条全省城镇国有土地使用权(以下简称土地使用权),依照《条例》和本办法实行出让和转让。

  前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。

  第三条我国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,可依照《条例》和本办法的规定,在我省境内取得土地使用权,进行土地开发、利用和经营。

  第四条依照《条例》和本办法规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。

  第五条国有土地使用权有下列情形之一的,不得转让、出租、抵押和用于其他经济活动:

  (一)未通过出让方式取得土地使用权和无合法地上建筑物、其他附着物所有权证件的;

  (二)土地使用权合同期满的;

   (三)未按取得土地使用权出让合同规定进行投资开发利用土地,或者虽已开发利用土地,但实际投资总额不足计划投资总额25%的;

  (四)当地人民政府根据城镇建设和发展情况认定不宜转让、出租、抵押的。

  第六条县级以上人民政府土地管理部门负责本行政区域内土地使用权出让的统一管理工作和土地使用权转让、出租、抵押的权属管理工作,并对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

   县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内除土地权属管理以外的土地使用权转让、出租、抵押的市场管理工作。

  第七条县级以上人民政府对国有土地使用权出让、转让、出租、抵押管理工作成绩显著的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

  第二章 土地使用权出让

  第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

  第九条土地使用权的出让,由县级以上人民政府负责,有计划、有步骤地进行。

   土地使用权出让的地块及其用途、年限和其他条件,由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理等部门,共同拟定方案,按照《吉林省土地管理条例》第三十三条规定的批准权限报经批准后,由土地管理部门实施。

  土地使用权出让必须符合城市土地利用总体规划和城市规划,必须与建设项目相结合。

  第十条土地使用权出让的最高年限,按照《条例》关于土地使用权出让年限的有关规定执行。

  第十一条土地使用权出让主要应当采取拍卖、招标方式,也可以采取协议方式。

   土地使用权采取拍卖方式出让的,县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告,并具体主持拍卖工作。

   土地使用权采取招标方式出让的,县级以上人民政府土地管理部门应当预先发布公告,会同城市规划、建设和房地产管理等部门组成评标小组,并具体主持招标工作。

   土地使用权采取协议方式出让的,由县级以上人民政府土地管理部门与申请使用土地者签订出让协议,并按照批准权限,经有批准权的人民政府报上一级人民政府批准后,方可办理出让手续。

  土地使用权出让的公告形式由省人民政府土地管理部门确定。

  第十二条土地使用权出让前,由县级以上人民政府组织有关部门向申请使用土地者提供下列资料:

  (一)地块的位置、面积、四至、现状及地形图;

  (二)土地规划用途、建设项目完成年限,必须投入的最低建设费用;

  (三)建筑容积率、密度和净空限制等规划要求;

  (四)环保、绿化、卫生、交通和消防等要求;

  (五)出让方式和年限;

  (六)其他与出让有关的资料和必须说明的问题。

  第十三条土地使用权出让应当签订出让合同。

  土地使用权出让合同按照平等、自愿、有偿原则,由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

  第十四条土地使用权出让最低限价,由省人民政府土地管理部门会同财政、物价、建设等部门,根据出让土地的地理位置、环境效益和经济效益等不同情况制定,并报省人民政府批准后公布执行。

  第十五条土地使用权以拍卖、招标方式出让的,申请使用土地者应当按拍卖、招标公告规定,交付应拍、投标保证金。

   应拍、投标者未取得土地使用权的,其交付的保证金应当在该块土地成交后15日内如数返还,不付利息。

  第十六条土地使用权出让成交,申请使用土地者应当在土地使用权出让合同签订之日起30日内,交付土地使用权出让金总额20%以上的款额作为履行合同的定金。

   申请使用土地者应当在土地使用权出让合同规定的缴款期限内,缴纳全部土地使用权出让金。应拍、投标保证金、合同定金可抵充土地使用权出让金。

   土地使用权出让金、定金应按出让合同规定的币种支付。中华人民共和国境外申请使用土地者须用可兑换的外汇支付,也可用其在境内投资企业所获的人民币利润支付。

  第十七条申请使用土地者按照土地使用权出让合同规定支付全部出让金后,应当依照规定向县级以上人民政府土地管理部门办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日算起。

   县级以上人民政府土地管理部门应当按照出让合同规定的期限和方式,保证提供已出让土地使用权的地块。

  第十八条申请使用土地者逾期未全部支付出让金,县级以上人民政府土地管理部门有权解除合同,定金不予返还,并可请求违约赔偿。

   县级以上人民政府土地管理部门未按合同规定提供土地使用权的,应双倍返还定金;申请使用土地者有权解除合同,并可请求违约赔偿。

  第十九条任何组织和个人无权决定免收、减收、缓收土地使用权出让金。

  第二十条土地使用者需改变出让合同规定的土地用途和规划要求的,必须事先向签订合同的土地管理部门提出申请,并经土地管理部门和城市规划部门批准后,按照有关规定重新签订出让合同,调整土地使用权出让金,办理登记手续,换领国有土地使用证。

  第三章 土地使用权转让

  第二十一条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。

  第二十二条土地使用权转让,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;地上建筑物、其他附着物所有权转让,其使用范围内的土地使用权随同转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产的除外。

  以土地使用权作价入股、联营、联建房屋而引起土地使用者发生变化的,视为土地使用权转让。

  第二十三条土地使用权转让,当事人双方必须持有关证件,到房地产管理部门申请登记,并签订《房地产转让(买卖)契约书》后,还须到土地管理部门办理权属变更手续。

  转让价格明显低于市场价格的,县级以上人民政府有优先受让权。

  土地使用权转让后,原土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。

  第二十四条转让土地使用权,当事人应当依照国家规定缴纳有关税费。

  第二十五条土地使用者以土地使用权进行入股或者联营的,其投资额应当按原土地使用权出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。

   原土地使用者已在使用的土地上进行了建设投资或者地价上涨的,投资额应当由有资质的评估机构进行价值评估,其增值部分要依法缴纳增值税。

  第二十六条转让已出租的土地使用权时,转让人应当提前60天通知承租人。

  第二十七条共同共有的土地使用权转让时,转让人应当征得其他共有人的书面同意,同等条件下,其他共有人有优先受让权。

  第四章 土地使用权出租

  第二十八条土地使用权出租是指土地使用者将土地使用权在约定的时间内出租给承租人使用,承租人向出租人支付租金的行为。

  第二十九条土地使用权出租时,其地上建筑物和其他附着物的使用权随同出租;地上建筑物和其他附着物的使用权出租时,其使用范围内的土地使用权随同出租。

  第三十条土地使用权出租前,出租人应当持有关证件向房地产管理部门申请登记,领取《房地产租赁许可证》后,还须到土地管理部门办理登记手续。

  第三十一条土地使用权租赁价格由租赁双方协商确定。

  土地使用权出租,当事人应当签订《房地产租赁契约书》,并依照国家规定缴纳有关税费。

  第三十二条出租土地使用权的,出租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。

  第三十三条租赁土地使用权的双方必须严格按照《房地产租赁契约书》的约定行使权利和履行义务,任何一方不得违约或者进行有损对方合法权益的活动。

  第三十四条土地使用权租赁期满,承租人应当主动迁出,按时将土地使用权返还给出租人。如需继续租用的,应当提前60天向出租人提出,在同等条件下,原承租人有优先承租权。

  第三十五条承租人有下列情形之一的,出租人有权单方解除租赁契约,收回土地使用权,并要求承租人赔偿因此而造成的损失。

  (一)承租人擅自转租土地使用权、地上建筑物及其他附着物的;

  (二)承租人在承租的土地上擅自改变原地貌和原地上建筑物及附属设施的;

  (三)拖欠租金累计达6个月的;

  (四)利用地上建筑物进行非法活动的;

  (五)不按照契约约定的用途使用,有碍邻里生产生活的。

  第三十六条土地使用权出租后,因国家建设或城市规划需要占用该土地时,租赁关系自行解除。

  第三十七条土地使用权租赁契约变更、解除、终止,当事人应当及时到房地产管理部门办理登记。

  第五章 土地使用权抵押

  第三十八条土地使用权抵押,是指土地使用者作为抵押人,以其合法取得的土地使用权作为担保,并向抵押权人保证清偿债务的行为。

  第三十九条土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物所有权随之抵押;地上建筑物和其他附着物所有权抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

  第四十条土地使用权抵押前,当事人必须持有关证件到房地产管理部门办理抵押登记手续,并依照国家规定缴纳有关税费。

  经双方当事人协商同意,所抵押的《土地使用权证》和《房屋所有权证》可由房地产管理部门保管。

  第四十一条土地使用者以土地使用权进行贷款抵押时,抵押人所取得的贷款数额应与所抵押的房地产现值相适应,如贷款数额高于房地产现值或者贷款利率明显不合理时,房地产管理部门可适当加以限制。

  第四十二条抵押共同共有的土地使用权时,抵押人须经征得其他共有人书面同意。方可以用抵押人享有的土地使用权部分作抵押。

  第四十三条抵押已出租的土地使用权,抵押人应将出租情况告之抵押权人。抵押期间,原租赁契约继续有效。

  第四十四条抵押人有下列情形之一的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

  (一)抵押人于抵押期满未能履行债务的;

  (二)抵押人死亡又无合法继承人代其履行债务的;

  (三)抵押人的继承人、受遗赠人或者代理人拒不履行债务的;

  (四)抵押人被依法宣告破产或解散的。

  第四十五条处分抵押的土地使用权,抵押权人有优先受让权。

  抵押权人可以依法通过拍卖方式转让抵押的土地使用权,并有优先利用所得款项进行经济补偿的权利。

  第四十六条因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定到房地产管理部门和土地管理部门办理变更登记。

  第四十七条抵押权因清偿债务或者其他原因而消灭的,抵押人应当持有关证件在抵押权消灭后3个月内到房地产管理部门办理注销登记。

  第六章 土地使用权终止

  第四十八条土地使用权因土地使用出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

  第四十九条土地使用权期满,县级以上人民政府依法收回土地使用权,并无偿取得其地上建筑物和其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定到土地管理部门办理注销登记。

  第五十条土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当提前一年提出续期申请,经批准后重新签订土地使用权出让合同,缴纳土地使用权出让金,办理登记手续。

  第五十一条土地使用者依法取得土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益需要,县级以上人民政府决定提前收回土地使用权的,应当事先通知土地使用者,并根据土地已使用的年限和开发、利用的实际情况,对土地使用者给予相应补偿。土地使用者必须按通知规定的期限交回土地使用权。

  第五十二条提前收回土地使用权的补偿金额,由县级以上人民政府土地管理部门与土地使用者协商确定。

  第七章 划拨土地使用权

  第五十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。

  第五十四条划拨土地使用权的转让、出租、抵押必须依照本办法有关规定办理出让手续,在以出让方式获得土地使用权后方可进行。法律、法规另有规定的除外。

   本办法实施之前取得的划拨土地使用权转让、出租、抵押时,应当向土地管理部门补交的土地使用权出让金,按照土地使用权出让最低限价的40-60%缴纳。

  以划拨土地使用权入股或者联营的,应当按照本条第一款规定办理出让手续。

  第五十五条以划拨土地使用权的土地上的建筑物抵押时,其抵押款额不能含地价。

  第五十六条划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,县级以上人民政府应当无偿收回其土地使用权,并依法予以出让。

   县级以上人民政府根据城市建设发展需要和城市规划要求,对划拨土地使用权可以无偿收回,并依法予以出让。

   无偿收回划拨土地使用权时,对其地上建筑物、其他附着物,县级以上人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

  第五十七条土地使用者在向广告经营单位申请刊播、设置、张贴以买卖、出租房屋或者场地为内容的广告时,必须提交土地使用权出让合同、土地使用证、房屋产权证和有关登记证明;对取得划拨土地使用权的单位和个人,不能证实其土地使用权已通过出让形式取得时,广告经营单位不得受理有关买卖、出租房屋或场地的广告业务。

  第八章 法律责任

  第五十八条土地使用者未按出让合同规定的期限、用途和条件开发、利用土地的,县级以上人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、处以出让金总额5-10%的罚款、直至收回土地使用权的处罚。

  第五十九条对违反《条例》和本办法规定,转让、出租、抵押土地使用权的,县级以上人民政府房地产管理部门应当没收其非法收入,限期拆除或者没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他附着物,并可对当事人处以非法收入额50%以内的罚款,对主要责任者由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

  第六十条对违反《条例》和本办法规定,未办理出让手续擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并可对当事人处以非法收入额50%以内的罚款,对主要责任者由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

  第六十一条土地使用者隐瞒土地使用权转让、出租、抵押收入的,由县级以上人民政府房地产管理部门没收其全部隐瞒金额,并可处以隐瞒金额50%以内的罚款。

  第六十二条当事人对处罚决定不服的,可依照有关法律、法规申请复议或者起诉;期满不申请复议、不起诉又不履行的,由作出处罚决定机关依照法律、法规授权规定强制执行或者申请人民法院强制执行。

  第六十三条国家行政机关在管理土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中违反《条例》和本办法规定的,由其上级行政主管机关予以纠正,并通报批评;对主要责任者,由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分。

  第六十四条国家机关工作人员在管理土地权出让、转让、出租、抵押过程中,贪污、受贿、徇私舞弊、敲诈勒索的,由其所在单位、上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第九章 附 则

  第六十五条土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中收取的各种税费的具体管理办法,依照国家和省财政部门的有关规定执行。

  第六十六条本办法执行中的具体问题由省政府法制局负责解释。

  第六十七条本办法自发布之日起施行。省内过去发布的有关规定与本办法相抵触的,按本办法执行;本办法与国家有关规定相抵触的,按国家规定执行。