一、问题的提出
我国的公证工作于四十年代中期在哈尔滨、沈阳、上海等地先后开展，建国初期有所发展，后曾一度停顿，1980年恢复重建。随着1982年《中华人民共和国公证暂行条例》（以下简称《条例》）①的颁布实施，我国的公证制度得到了迅速发展。2005年8月28日《中华人民共和国公证法》（以下简称《公证法》）的颁布，标志着我国公证制度的建设和发展进入了一个新的阶段。回顾这段历史，可以发现一个有趣的现象，公证实践和立法出现了严重的偏离。我们的立法对公证的定性都非常明确，无论是《条例》第二条②还是《公证法》第三条③，虽然在表述上略有出入，但有一点是共同的，即公证是依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性合法性的活动。二者在定性时都把真实性置于合法性之前，亦即真实性是合法性的基础，可见在公证活动中真实性的重要。但在相当长的一段时间内，公证实践却出现了重大偏差，即只重视公证合法性审查，而忽略了真实性审查，忽略了核实手段的运用，公证所依据的证明材料绝大多未经核实即予采信，导致错假证频出，公证的公信力受到严重影响。
二、公证核实的发展与现状
为保障公证的真实性实现，《条例》和《公证法》都赋予公证机构一定的权力，《条例》赋予公证机构的是调查权④，这个权力看似很大，但在《条例》生效实施期间，以笔者近30年的公证工作经历来看，很少有公证机构和公证员认真行使过这项权力。对当事人提交的证明材料，基本是由公证员“自由心证”，公证的真实性无法得到保障。2005年8月28日通过并于2006年3月1日施行的《公证法》赋予公证机构的是核实权，修订后的《公证程序规则》也据此对核实做了一些新规定，但这些规定都过于原则，尤其对公证核实的范围没有规定，是否需要核实仍由公证机构和公证员决定，因此可操作性不强。2008年以后，随着中国公证协会《办理房屋委托书公证的指导意见》等7个指导意见的出台，公证核实进入了具体可操作的层面。在这7个指导意见中，对涉及委托书公证处分房屋的权属凭证、具有强制执行效力债权文书公证出具公证书前，对债务人（担保人）不履行或者不适当履行债务的事实、继承权公证涉及的亲属关系证明以及对死亡证明和财产权属证明有疑义的、自然人身份的核实都做了明确的规定。安徽省公证协会最近出台的关于办理批量公证业务的指导意见等7个指导意见，以及之前出台的关于办理委托书公证若干问题的指导意见等4个指导意见，其中有6个指导意见⑤对公证核实做了明确规定。尤其是安徽省公证协会关于公证核实的指导意见，更是专门就公证核实所制定的指导意见。该指导意见的制定和实施，在安徽公证乃至中国公证发展史上具有重要的意义，对保证公证的真实性将起到积极的作用。
三、公证核实面临的制约
（一）思想认识的制约。尽管各级公证行业协会已出台了一批关于公证核实方面的指导意见，但仍有相当多的公证机构和公证员未对此引起高度重视，仍习惯于“自由心证”，对当事人提供的证据实行“信任”原则予以直接采信。
（二）物质和人力条件的制约。公证核实，需要一定的物质和人力条件。我国县域公证机构占绝大多数，目前大多不具备做好公证核实所需要的物质和人力条件。
（三）信息不共享和不对称的制约。目前公证行业与相关行业如公安、民政、房地产、教育等部门没有实现信息共享、信息不对称，公证核实只能实行单兵作战，效率较低，成本较大。
四、加强引导，重视公证核实，构建公证质量评价体系
（一）加强公证质量评价标准中有关公证核实的地位和分值。《公证质量评价标准（试行）》把公证质量评价等级分为合格、基本合格和不合格。其中合格和基本合格标准和情形都涉及公证核实，这是公证质量评价标准的一个新突破，对加强公证核实具有很大的推动作用。但在三十六条列举的8种不合格情形却未涉及公证核实，这不能不说是《公证质量评价标准（试行）》的一大缺憾。《安徽省公证卷宗质量检查评定标准》第九条第五款规定：“对当事人提供的证明材料，按照有关办证规则需要核实或者证明材料有疑义，未进行核实的扣10份，虽经核实但核实不当的扣五分”。所扣分值太低，不足以引起业界对公证核实的重视。
（二）加强公证核实理论研究与培训，使行业上下重视公证核实成为一种自觉和共识。
（三）提高现有的公证收费标准。加强公证核实后，公证成本大幅增加，现有的常规性的公证项目收费标准偏低，不利于公证事业健康发展，应适当予以提高。
五、结束语
笔者在前面说过，真实性是合法性的基础，没有真实性，合法性及公证质量都无从谈起，而公证核实对保障公证真实性的作用是毋庸置疑的。但各级公证行业协会在制定公证质量评价标准时，却有意或无意忽略了公证核实在公证质量评价标准中的地位和分值，这实在是不应有的疏忽。笔者认为，高度重视公证核实工作，加强公证核实在公证质量评价体系中的地位和分值，构建公证质量评价体系刻不容缓。

注：①《条例》虽已废止，但它在公证发展史上起过重要作用，不可回避，本文将在以后还要提到。
②《条例》第二条：公证是国家公证机关根据当事人的申请，依法证明法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公证身份上、财产上的权利和合法权益。
③公证法第三条：公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性予以证明的活动。
④《条例》 第十九条：公证处对当事人提供的证明，认为不完备或有疑义时，有权通知当事人作必要的补充或者向有关单位、个人调查，索取有关证件和材料。有关单位、个人有义务给予协助。
⑤6个指导意见分别是《安徽省公证协会关于办理委托公证若干问题的指导意见》、《安徽省公证协会关于办理继承公证若干问题的指导意见》、《安徽省公证协会关于审查自然人身份若干问题的指导意见》、《安徽省公证协会关于公证核实的指导意见》、《安徽省公证协会关于公证证明材料收集审查的指导意见》、《安徽省公证协会关于办理具有强制执行效力债权文书公证书及出具执行证书若干问题的指导意见》。

本文作者：
陈春林 池州市九华公证处
方贤淮 池州市司法局
山东省人民政府办公厅


山东省人民政府办公厅关于印发山东省廉租住房保障办法的通知

鲁政办发〔2008〕16号

各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　《山东省廉租住房保障办法》已经省政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　山东省人民政府办公厅
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年三月二十七日

山东省廉租住房保障办法

第一章　总　则

　　第一条　为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，根据国家规定，结合本省实际，制定本办法。

　　第二条　本省行政区域内，城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。

　　本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等条件符合市、县人民政府规定的家庭。

　　第三条　市、县人民政府应当把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和政府公共服务的重要职责，编制解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。

　　第四条　省建设行政主管部门指导和监督本行政区域内廉租住房保障工作。

　　市、县人民政府建设、房产管理主管部门根据职责分工负责本行政区域内廉租住房保障管理工作（以下简称住房保障主管部门），具体工作可由市、县人民政府确定的实施机构承担。

　　县级以上人民政府发展改革、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、国税、地税、统计、物价等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。

第二章　保障方式

　　第五条　廉租住房保障应当采取货币补贴和实物配租等相结合的方式。

　　本办法所称货币补贴，是指县级以上地方人民政府按照规定标准向符合条件的申请人发放租赁住房补贴，增强其承租住房的能力，由其自行承租住房。

　　本办法所称实物配租，是指县级以上地方人民政府向符合条件的申请人提供住房，并按照规定标准收取租金。

　　廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。

　　第六条　市、县人民政府根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。

　　第七条　采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。

　　每平方米租赁货币补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。对最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据其收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。

　　对低收入家庭中的无房户，应先确定租赁房源，再申请货币补贴。

　　第八条　采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。

　　实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地方，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。

第三章　保障资金及房屋来源

　　第九条　廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。主要包括：

　　（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；

　　（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

　　（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；

　　（四）政府的廉租住房租金收入；

　　（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。

　　第十条　廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款专用，专项用于廉租住房保障开支，包括收购、改建和新建廉租住房开支以及符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴开支，不得用于其他开支。

　　提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于购买和建设廉租住房。

　　土地出让净收益用于廉租住房保障资金，按照不低于10%的比例，划入廉租住房保障资金专户。

　　政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

　　第十一条　对实施廉租住房制度困难的地区，省财政给予补助；对廉租住房年度计划、资金落实情况好的地区，省财政给予奖励。

　　第十二条　实物配租的廉租住房来源主要包括：

　　（一）政府新建、收购的住房；

　　（二）腾退的公有住房；

　　（三）社会捐赠的住房；

　　（四）其他渠道筹集的住房。

　　第十三条　廉租住房建设用地应当采取划拨方式，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，确保供应。

　　廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。

　　廉租住房建设应当坚持经济、适用的原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。

　　第十四条　新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。

　　新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。

　　经济适用住房和普通商品住房项目中配套建设廉租住房的，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

　　第十五条　廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。

　　鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，以及社会捐赠的廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。

第四章　申请与核准

　　第十六条　申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

　　（一）家庭收入情况的证明材料；

　　（二）家庭住房状况的证明材料；

　　（三）家庭成员身份证和户口簿；

　　（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。

　　第十七条　申请廉租住房保障，按照下列程序办理：

　　（一）由申请家庭的户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；

　　（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，并将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府住房保障主管部门；

　　（三）住房保障主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；

　　（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级住房保障主管部门；

　　（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由住房保障主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。经审核，不符合规定条件的，住房保障主管部门应当书面通知申请人，说明理由。

　　申请人对审核结果有异议的，可以向住房保障主管部门申诉。

　　第十八条　住房保障、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。

　　第十九条　住房保障主管部门应当根据登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。

　　对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，做到应保尽保。

　　实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭及其他急需救助的家庭。

　　第二十条　对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，住房保障主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。

　　发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。

　　第二十一条　租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。

　　廉租住房租赁合同应当明确下列内容：

　　（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；

　　（二）租金及其支付方式；

　　（三）房屋用途和使用要求；

　　（四）租赁期限；

　　（五）房屋维修责任；

　　（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金等；

　　（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；

　　（八）其他约定。

第五章　监督管理

　　第二十二条　省建设行政主管部门应当会同有关部门，对各市年度保障计划落实、保障资金到位及开支情况等进行监督检查，并按季度向各市人民政府通报监督检查结果。

　　市、县人民政府应当每年向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。

　　第二十三条　市（区）、县人民政府住房保障主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。

　　第二十四条　已实施保障的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。

　　街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报住房保障主管部门。

　　市、县人民政府住房保障主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。

　　第二十五条　城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。

　　城市低收入住房困难家庭违反前款规定的，应当退回廉租住房。

　　第二十六条　城市低收入住房困难家庭未按照本办法规定或合同约定退回廉租住房的，住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。

　　城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由住房保障主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。

　　第二十七条　城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。

　　第二十八条　任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举。

第六章　法律责任

　　第二十九条　城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，市、县住房保障主管部门不予受理，并给予警告。

　　第三十条　对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由市、县住房保障主管部门给予以下处理：对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。

　　第三十一条　廉租住房保障实施机构违反本办法规定，不执行政府规定的廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法查处。

　　第三十二条　市、县人民政府廉租住房年度保障计划不落实、保障资金不到位、专款不专用的，给予通报批评，责令限期改正；逾期不改正的，依法给予行政处分。

　　第三十三条　市、县人民政府住房保障主管部门及有关部门的工作人员或者具体实施机构的工作人员，违反本办法规定，在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附　则

　　第三十四条　对承租政府直管公有住房或承租单位自管公有住房的低收入住房困难家庭，可参照实物配租、租赁住房补贴方式实施保障。减免的租金从城市廉租住房保障资金中统一解决，以保证房屋的正常维护和安全使用。

　　第三十五条　市、县人民政府可根据本办法，制定实施细则。

　　第三十六条　本办法自公布之日起施行。山东省人民政府办公厅2004年9月22日发布的《山东省城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。