江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市城市规划区土地储备试行办法


2001.11.30 鹰潭市人民政府

　　第一章 总则
　　第一条 为加强对土地市场的宏观调控，盘活土地存量，优化土地资源配置和合理利用土地，促进土地资产的保值增值，根据有关法律、法规和国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、省政府《关于进一步加强土地市场建设的通知》等政策规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区范围内土地储备，适用本办法。
　　第三条 本办法所称土地储备是指土地储备机构依据本办法规定，将需盘活的土地通过收回、收购、置换、征用等方式收归国有后予以储存，并通过前期开发利用工作，实现土地资产保值增值，有效配置土地资源的行为。
　　第四条 市土地行政主管部门是本市土地储备工作的主管部门，其下设的土地储备机构具体负责土地储备工作。
　　第五条 月湖区政府、市计划、建设（规划）、房管、经贸、财政等行政管理部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。
　　第六条 储备土地的利用和管理，应当纳入国民经济及社会发展计划。
　　第七条 市规划区内房地产开发、商业、金融、旅游、娱乐等经营性项目建设用地，须从储备的土地中供应。
　　第二章 土地储备
　　第八条 下列土地应当进行储备：
　　（一）无主土地；
　　（二）征用后用于房地产开发等经营性项目建设用地；
　　（三）土地使用期限已满被依法收回的土地；
　　（四）被依法收回的荒芜、闲置的国有土地；
　　（五）依法没收的违法用地；
　　（六）因单位拆迁、解散、撤销、破产等原因调整出原划拨的土地；
　　（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地；
　　（八）因城市建设规划调整及旧城改造需要调整的城市存量土地；
　　（九）因产业结构调整需要“退二进三，退城进郊”的企事业单位原划拨的土地；
　　（十）土地二级市场交易中转让价格比标定地价低２０％以上、由政府优先购买的土地；
　　（十一）其他需要进行储备的土地。
　　第九条 土地储备实行预报制度。凡符合本办法规定应储备的国有土地，用地单位及其主管部门应提前报告市土地储备机构。
　　第十条 市土地储备机构应根据产业结构调整及城市规划、市区土地市场供求和资金运作等实际情况，制订土地储备计划，经市土地行政主管部门审查并报市政府批准后执行。
　　第十一条 政府优先购买和依法没收、收回的土地及征用后用于房地产开发等经营性项目建设用地，由市土地行政主管部门交付市土地储备机构进行储备。
　　其他按本办法规定需要收购后进行储备的土地，按照本办法第十二条规定的程序办理。
　　第十二条 土地收购的一般程序：
　　（一）申请。市规划区范围凡符合本办法规定应储备的国有土地，土地使用权人应持有关资料向市土地储备机构提出申请。
　　（二）权属核查。市土地储备机构对申请人提供的土地及地上建筑物的权属、类别、范围、面积和用途等情况进行实地调查和审核。
　　（三）征询意见。市土地储备机构根据申请人提出的申请和查核情况，向市规划部门征询意见。
　　（四）费用测算。市土地储备机构根据查核和征询意见结果，会同有关部门进行土地、房产收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。
　　（五）方案报批。市土地储备机构根据土地权属查核、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，经市土地行政主管部门审核后，报市政府审批。
　　（六）签订合同。收购方案批准后，由市土地储备机构与土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　　（七）收购补偿。市土地储备机构根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向土地使用权人支付土地展翰钩シ延茫皇敌型恋刂没坏模型恋刂没坏牟罴劢崴恪?
　　（八）权属变更。市土地储备机构根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，土地使用权人与市土地储备机构共同向市土地行政主管部门、房产行政主管部门申请办理权属变更登记手续。
　　（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备机构交付被收购的土地和地上建筑物；被收购的土地一经交付，即纳入土地储备。
　　第十三条 土地使用权人申请土地收购必须提供下列资料：
　　（一）土地收购申请书；
　　（二）营业执照；
　　（三）法人资格证明书；
　　（四）授权委托书；
　　（五）房屋所有权合法凭证；
　　（六）土地使用权合法凭证；
　　（七）土地平面图；
　　（八）主管部门意见；
　　（九）其他需要提交的资料。
　　第十四条 《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
　　（一）收购土地的位置、面积、用途和权属依据；
　　（二）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
　　（三）交付土地的期限和方式；
　　（四）双方约定的其他权利义务；
　　（五）违约责任；
　　（六）纠纷的处理。
　　第十五条 收购以出让方式取得的土地使用权，原《国有土地使用权出让合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起解除。
　　第十六条 出让土地的收购补偿费包括土地开发成本及原土地使用权人已支付的土地出让金，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。
　　第十七条 划拨土地的收购补偿费可通过以下方式确定：
　　（一）由具有土地评估资质的机构依据市政府确定的土地基准地价和国家有关规定评估。
　　（二）按征地成本加实际开发费确定。
　　（三）按《国有土地使用权收购合同》约定的土地招标、拍卖所得比例确定。
　　以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地储备机构与原土地使用权人结算差价。
　　第三章 储备土地开发利用
　　第十八条 市土地储备机构可以对储备的土地通过以下方式进行土地前期开发：
　　（一）地上建筑物、附着物拆迁；
　　（二）场地平整；
　　（三）基础设施建设；
　　第十九条 储备土地的使用，须经市政府批准。经批准后，市土地储备机构可以将土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途或采取其他方式加以利用。
　　第二十条 储备土地的前期开发、利用由市土地储备机构负责组织实施。
　　第二十一条 储备土地前期开发利用中涉及土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押、临时改变用途及地上建筑物及附着物拆迁的，市土地储备机构应依法到有关部门办理审批或登记手续。
　　第四章 储备机构资金管理
　　第二十二条 储备土地资金运作接受市财政、审计部门的审核与监督。
　　第二十三条 土地储备资金主要用于下列用途，不得挪作他用：
　　（一）土地储备补偿费用；
　　（二）建筑物拆迁安置补偿费用；
　　（三）储备土地前期开发费用；
　　（四）储备土地的管理等其他费用。
　　第二十四条 市土地储备机构进行土地征、收、购、开发所需的启动资金，通过储备的土地抵押贷款筹措，或由政府列入预算。
　　第二十五条 储备土地经市土地行政主管部门出让后，土地出让金全额上缴市财政。
　　市土地储备机构进行土地收购用于土地补偿性支出和开发性支出，经市财政核定后，作为出让金成本列支。
　　第五章 法律责任
　　第二十六条 土地符合储备条件、土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的，有关部门不得为其办理审批和登记手续。
　　第二十七条 市土地储备机构未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，市土地储备机构已支付给原土地使用权人的定金不予退还。
　　第二十八条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建筑物的，或在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物的，市土地储备机构有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由市土地储备机构依法申请强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
　　第二十九条 土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权或利用职务上的便利，索取或非法收受他人财物，给国家集体造成损失的，给予相应处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章 附则
　　第三十条 本办法由鹰潭市土地行政主管部门负责解释。
　　第三十一条 贵溪市、余江县土地储备工作可以参照本办法执行。
　　第三十二条 本办法自发布之日起施行。

　　2010年11月，王某是根据广西梧州市政府有关安排下岗职工再就业的政策和文件精神，经市劳动和社会保障局及财政局同意，由某学校招聘进来的公益性岗位劳动者，其工资和待遇除了财政补贴部分岗位工资和社保费之外，其余部分仍由用人单位负担。在2011年5月以前，财政补贴的只有“三金”（即养老保险、医疗保险、失业保险），至2011年11月后增加为“四金”（除上述三项外增加工伤保险），2012年2月之后为“五金”。根据相关文件规定，缴纳上述“三金”或“五金”的程序为，先由用人单位缴交（垫付），按季度结算，再在下一季度的第一个月内向当地劳动保障部门申请，劳动保障部门在每季度第二个月的前10个工作日内审核完毕并转同级财政部门核定，财政部门在10个工作日内核定完毕并通知劳动保障部门，同时将补贴资金拨至劳动保障部门就业再就业资金支出专户，由劳动保障部门将资金划入用人单位在银行开立的基本账户。2011年3月29日市就业服务中心通过银行转账汇入王某所在单位某学校，但在2011年12月之前该学校均没有为王某缴纳工伤保险费。2011年8月29日 ，王某在下班途中发生交通事故，致使王某不幸去世，经上级劳动和社会保障局认定属于工伤范围。那么王某因此造成的经济损失因由谁承担呢？

　　一、公益性岗位的概念

　　公益性岗位是再就业工作中出现的新名词概念，对于这一概念还没有一个明确的界定，劳动保障部《关于开展下岗失业人员再就业统计的通知》（劳社厅发[2003]4号）对公益性岗位的解释为：“主要由政府出资扶持或社会筹集资金开发的，符合公共利益的管理和服务类岗位”。依据百度百科的解释，公益性岗位是指城市公共管理和涉及居民利益的非营利性的服务岗位，包括各级政府投资开发的城市公共管理中的公共设施维护、社区保安、保洁、保绿、停车看管等。各级机关事业单位的后勤服务岗位，以及适宜就业困难人员再就业的其他公益性岗位。概括起来有三类，一是基层管理岗位，包括社区劳动保障协管员、交通执勤、市场管理、环境管理、物业管理、公用设施维护和管理等。二是基层服务岗位，包括基层农业服务、基层医疗卫生服务、基层文化科技服务、基层法律服务、基层民政服务、托老托幼、助残服务、社区卫生保洁、绿化服务等。三是机关单位的后勤岗位，包括机关事业单位的门卫、收发、后勤服务等临时用工岗位。

　　简而言之，公益性岗位就是由政府政策、出资扶持或社会、团体筹集资金，为安置就业困难人员和实现社会公共利益而设置的非营利性公共管理和社会公益性服务岗位。

　　二、公益性岗位的性质和特点

　　公益性岗位一般由政府出资开发，以满足社区及居民公共利益为目的的管理和服务岗位。公益性岗位优先安排困难人员或特殊群体，并从就业专项资金中给予社会保险补贴和岗位补贴。

　　因此公益性岗位应具有以下特点：（1）政府购买岗位或支持、引导多渠道出资，符合公共利益，适合安置就业困难或者大龄下岗失业人员再就业的劳动岗位。（2）就业人员具有特殊性，一般是《就业促进法》中的就业援助对象，包括：持《再就业优惠证》的下岗工人；四零伍零再就业人员；零就业家庭；伤残但未完全丧失劳动能力的人；退伍军人等。（3）用人单位并非政府和劳动管理部门。公益性岗位虽然是政府出资或者政策扶持的岗位，并且是通过劳动和社会保障局同意而设置的岗位，其岗位劳动者的工资也由财政部门负责，这使很多人认为这些岗位的劳动者是与政府或者劳动和社会保障局签订劳动合同，然后由劳动部门派遣到各单位工作。其实不然，这些劳动者在签订合同时，依然是和用人单位签订劳动合同，与用人单位形成劳动关系，政府只是提供相应的岗位，劳动和社会保障局只是指导的平台，真正存在劳动关系的是用人单位和岗位上的劳动者。

　　三、公益性岗位劳动者的工伤责任问题

　　从公益性岗位的特殊性可以看出，公益性岗位的劳动者虽是一个特殊的群体，但本质还是很容易认清，公益性岗位的劳动者是依据《劳动法》和《劳动合同法》和用人单位签订劳动合同，因此是与用人单位形成劳动合同关系，这个是显而易见的，但是由于在岗位的设置和工资、福利来源的特殊性，致使其表面上又多了一层神秘的色彩。公益性岗位的劳动者招聘是由用人单位申请，然后报劳动和社会保障局，再由政府出资或者政策扶持设置岗位，由财政局给予岗位工资补贴和缴纳部分保险，用人单位则在签订劳动合同之后，负责这些员工的管理和工作安排，劳动者还需缴纳个人部分的保险。所以一个公益性岗位的用工往往会涉及到政府、劳动和社会保障局、用人单位等部门，使其关系变得比一般劳动关系复杂。

　　公益性岗位的劳动者一般是先签订三年的劳动合同，在这三年的工作中，政府是给予最大的扶持，政府会给予所有的岗位补贴，三年之后，用人单位和劳动者需要续签劳动合同的，则由用人单位发工资，政府仅在要缴纳的保费上给予补贴。而在现实情况中，“五金”（ 基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤和生育保险）的缴纳也分为两部分，一部分是单位缴纳的，一般是70%，另一部分是需要个人缴纳的，一般是30%。有的政府为了方便岗位补贴的落实和方便“五金”的缴纳，政府在补贴上就是一个公益性岗位补助一定的金额，这些补贴中就包含了公益性岗位的工资、用人单位需要缴纳的部分保险还有个人需要缴纳的部分保险。在实际的操作中，单位为了防止有的人在单位缴纳了单位需要缴纳的保险后，个人部分个人不主动去缴纳，致使这些保险没有得到落实的情况发生，就直接在政府补贴的岗位补助上扣留下来，一并交足“五金”，然后将扣完的钱作为工资发放给这些岗位上的员工。

　　从上边的分析可以看出，如果正常情况下，公益性岗位的劳动者发生了工伤事故，一般是由工伤保险基金和用人单位共同负担，但在本文的案例中，用人单位将政府给予的补贴扣留下来，又没有及时的给劳动者缴纳“五金”，致使劳动者不能享受相应的保险，因此，用人单位应当承担全部赔偿责任。而在该案例中，用人单位没有缴纳“五金”，政府、劳动和社会保障局是否也应该承担相应责任呢？有的人认为政府在岗位的设置上提供资金和政策扶持，并且劳动者的报酬也是政府支付，因此，劳动者和政府间也是劳动合同关系，笔者认为政府仅是在政策上为了解决就业难的情况下，依据用人单位的申请，从财政中划拨资金来设置公益性岗位，以解决就业难和下岗员工的再就业问题，是政府行使对社会的管理权，并没有实际参与到劳动者的管理和工作安排中来，也没有享受到劳动者所创造出来的利益，因此，政府和公益性岗位上的劳动者并不存在劳动合同关系，对劳动者因工造成的损失也不应该承担任何责任。那么劳动和社会保障局在工伤中是否要承担责任呢？有的人认为，公益性岗位是通过劳动和社会保障局招聘进来的，而且有的在签订合同时，也在劳动和社会保障局签订，因此，劳动和社会保障局作为第三方，有不可推卸的赔偿责任。笔者认为不然，如果需要一个部门承担相应的民事责任，就必须其有违法或者不作为的行为，如果说是劳动和社会保障局招聘并在那里签订劳动合同就需要承担责任的话，那是怎么也说不过去的事情，那么该局是不是就一定不需要承担民事责任呢？这个也不是绝对的，因为《就业促进法》有相关的规定，其职能作用除了为就业提供服务之外，还要对就业实施指导、管理和监督，对公益岗位人员的“五金”待遇的落实情况有监督的义务，如果没有尽到监督义务的，也是需要承担相应的民事责任。

　　公益性岗位是当前为了解决就业和再就业问题中，政府出资或者政策扶持而设置的非盈利和服务性岗位，劳动者是与用人单位签订劳动合同，形成劳动关系，劳动和社会保障局在里面是起到实施指导、管理和监督的作用。因为我国目前的法律没有对这一特殊群体进行立法保护，致使其在操作过程中出现不少的争论，我相信随着我国的法治越来越完善，对于这部分劳动者的立法保护也会越来越健全。