购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府关于印发郑州市市属国有破产企业和市属国有困难企业退休人员大病统筹医疗保险暂行办法的通知

郑政〔2004〕75号
各县(市)、区人民政府,市人民政府各部门,各有关单位:

《郑州市市属国有破产企业和市属国有困难企业退休人员大病统筹医疗保险暂行办法》已经市政府常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。



二○○四年十一月二十六日



郑州市市属国有破产企业和市属国有困难企业退休人员大病统筹医疗保险暂行办法



第一条　为切实保障市属国有破产企业和市属国有困难企业退休人员的大病医疗,根据《国务院办公厅转发国家经贸委等部门关于解决国有困难企业和关闭破产企业职工基本生活问题若干意见的通知》(国办发〔2003〕2号)精神,结合本市实际,制定本办法。

第二条　本办法所称市属国有破产企业和市属国有困难企业退休人员(以下简称破产企业和困难企业退休人员)是指下列人员:

(一)2001年基本医疗保险制度建立前经法定程序已经破产,没有重组并与劳动者解除劳动关系的市属国有破产企业的退休人员;

(二)2001年基本医疗保险制度建立后经法定程序破产,无力按《河南省人民政府关于印发河南省建立城镇职工基本医疗保险制度实施意见的通知》(豫政〔1999〕38号)规定缴纳10年基本医疗保险费、没有重组并与劳动者解除劳动关系的市属国有破产企业的退休人员;

(三)已停产一个自然年度以上、职工已连续半年以上未发工资的市属国有困难企业的退休人员;

(四)在失业保险经办机构办理退休手续的原国有企业的失业人员。

第三条　破产企业退休人员认定,由人民法院指定的清算组或者破产企业主管部门向市劳动保障行政部门提出申请,并提供下列材料:

(一)法院破产裁定书;

(二)破产企业退休人员基本情况等有关材料。

困难企业退休人员认定,由困难企业持上年度及本年度本企业职工工资月报表、上报财政部门的有关统计报表等有关材料,向市劳动保障行政部门提出申请。

第四条　市劳动保障行政部门收到申报材料后,应当在30日内会同市财政、市国资委、市经委和企业主管部门共同审查核实,作出认定结论。对符合本办法第二条规定条件的退休人员,由市医疗保险经办机构为其办理《郑州市大病统筹医疗保险手册》,享受大病统筹医疗保险待遇;不符合条件的,由市劳动保障行政部门给予书面答复,并告知原因。

第五条 破产企业和困难企业退休人员大病统筹医疗保险筹资标准,按郑州市上年度在岗职工平均工资的6%筹集。

第六条　破产企业退休人员大病统筹医疗保险费由市财政提供。

困难企业退休人员大病统筹医疗保险费企业无力解决的,可由企业提出申请,经市国资委审核同意后,向市财政部门借款,待企业经营好转时由企业归还。企业确实无力还款的,由市国资委负责在企业改制或破产时,从企业资产或企业破产财产中扣除,归还市财政部门。

第七条　破产企业和困难企业退休人员大病统筹医疗保险专项资金由市医疗保险经办机构负责管理,单独建帐,独立核算。

第八条　享受大病统筹医疗保险待遇的破产企业和困难企业退休人员不建立个人帐户,门诊医疗费用由个人负担,在定点医疗机构住院、门诊规定病种治疗及家庭病床、外地就医等医疗费用,按照《郑州市城镇职工基本医疗保险暂行规定》享受基本医疗保险统筹基金支付待遇。

第九条　享受大病统筹医疗保险待遇的破产企业和困难企业退休人员,应当按照《郑州市城镇职工商业补充医疗保险暂行办法》(郑政办文〔2000〕152号)的规定,缴纳商业补充医疗保险费,享受超过基本医疗保险封顶线的商业补充医疗保险待遇。

第十条　困难企业退休人员享受大病统筹医疗保险待遇期限暂定为一个自然年度。一年期满后仍符合享受大病统筹医疗保险待遇条件的,应当按照本办法规定重新提出申请,进行认定。

困难企业生产经营好转的,可向市劳动保障行政部门提出申请,按正常参保形式为其职工办理参保手续,市医疗保险经办机构为其职工和退休人员建立个人帐户,享受基本医疗保险规定的门诊和住院待遇。

第十一条　破产企业和困难企业退休人员大病统筹医疗保险工作,由市劳动保障行政部门、市财政部门负责组织实施,市医疗保险经办机构负责经办。

第十二条　各县(市)、区所属国有破产企业和国有困难企业退休人员大病统筹医疗保险工作参照本办法执行。

第十三条　本办法自2005年1月1日起施行。