福建省南平市人民政府办公室


南平市人民政府办公室转发市建设局、市规划局、市残联关于南平市无障碍设施建设管理暂行规定的通知
南政办〔2008〕60号

各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
建设无障碍设施是残疾人参与社会生活的基本条件，是方便老年人、孕妇、儿童和其他社会成员的重要措施，是社会文明、进步的重要标志。为了进一步加强我市无障碍设施建设，现将市建设局、市规划局、市残联制定的《南平市无障碍设施建设管理暂行规定》转发给你们，请遵照执行。
南平市人民政府办公室
二○○八年四月十一日

南平市无障碍设施建设管理暂行规定
南平市建设局南平市规划局南平市残联
第一条为加强我市无障碍设施的建设和管理，促进社会文明和进步，根据我市实际情况，制定本规定。
第二条南平中心城市和县级人民政府所在地的新建道路、大型公共建筑和居住小区必须严格按照《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）和建设部、民政部、中国残联《关于贯彻实施〈方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范〉若干补充规定的通知》要求，建设无障碍设施。
已建的城市道路、大型公共建筑和社区服务场所，凡没有无障碍设施建设的都应按照设计规范有计划、有步骤地予以改造。
第三条凡依照本规定需配套建设无障碍设施的，设计单位进行规划和设计时，应当按有关规定设计无障碍设施。
第四条建设单位必须按照经批准的规划设计文件，配套建设无障碍设施。
第五条规划行政主管部门在审核建设单位报送的施工图件时，对不按规定进行无障碍设计的，不予核发建设工程规划许可证。
第六条建设行政主管部门在施工图审查时，应审查设计是否按规定进行无障碍设计，对没有按规定进行无障碍设计的施工图，审查应不予通过。
第七条各级建设行政主管部门以及质监、监理等单位应当加强无障碍设施项目实施过程的管理。
第八条建设行政主管部门在建设工程竣工验收备案管理过程中，应当对无障碍设施建设情况进行监督检查，对不符合无障碍设施验收条件的工程，不予竣工验收备案，并责令有关单位进行整改，重新办理备案。
第九条各县（市、区）残疾人联合会应加大对辖区无障碍设施的建设、维护和管理的监督力度。
第十条对已建的无障碍设施应按有关规定统一设置明显的无障碍标志。
第十一条任何单位和个人都有义务爱护无障碍设施，严禁损害、侵占无障碍设施，严禁改变无障碍设施的用途。
第十二条建设行政主管部门应当会同当地残联加强对城市公共无障碍设施的监督与检查，建设单位或物业管理部门应当做好所属无障碍设施的管理和维护。
第十三条本规定由市建设局负责解释。
第十四条本规定自公布之日起施行。


　　　　　　　　开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
　　　　　　　　　　——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日，陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司（简称兰星江阴分公司）签订《龙城福第认购书》一份，约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产，并约定认购位置为A块商业11—15号；房屋交付后，产权登记面积与认购书约定发生差异的，双方同意按产权登记面积计算；认购单价为6000元/平方米；签订认购书时交纳诚意金60万元；龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同；陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃优先购买权，并不再享受以上单价购房优惠，交纳的诚意金不计息退还；双方签订商品房买卖合同后，诚意金抵作房款；本认购书有效期自签订之日起生效，到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话，在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预（销）售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售，讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中，原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定（评估），估价结果为：估价对象的建筑面积为632.025平方米，市场价值为4987929元。若被告不违约，原告应支付的售价为3792150元。

另查明，兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司（简称江阴兰星公司），江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担，陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为，陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同，双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约，违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况，确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此，法院判决：被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元，并赔偿陈荣根损失602189.63元，合计1202189.63元；驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后，被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案争议的焦点在于：认购书是买卖合同还是预约合同，违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为，认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定，具备了购房合同的主要条款，是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时，购房合同就已经生效。

另一种观点认为，认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容，双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同，认购书只是缔约行为。

法院经审理认为，原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的，系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定，但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等，且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同，意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同，而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致，根据认购书不能得出肯定无疑的结论，所以，认购书不能认定为买卖合同，而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围，应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考虑案情，予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定，当事人对本约的期待利益已经固化，违约方一旦违约，守约方的期待利益也随之丧失，守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会，导致机会损失转化为现实损失，该机会损失归属于信赖利益的损失。但是，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益，只能理解为商业利益，在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，但信赖利益的损失不能超过履行利益损失，故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中，被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益，同时给另一方造成损失，该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利，兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接经济利益，也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例，故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿，既是对违背诚信原则行为的惩戒，也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号：（2011）澄西民初字第0105号，（2012）锡民终字第0024号

案例编写人：江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智