论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中，对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍，购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权，既是购房者迫切关心的问题，也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题，更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权，顾名思义，是指房产的所有权，对购房者来说，产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种，其所有权的取得不以是否交付为准，而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以，购房者从维护自身利益的角度出发，在决定是否购买某个特定房屋时，不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权，更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍，那么，轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中，重则可能导致购房者钱房两空，血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍，其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中，买方的主要义务是支付房款，而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析，是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定，要排除商品房产权过户的法律障碍，应关注以下几个方面：

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者，要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证，该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者，要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况，这些限制卖方处分权的情况包括：

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋，在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋，在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋，未经其他共有人的同意不得转让，并且在同等条件下，其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的，房屋产权人（即出租人）应提前三个月通知房屋承租人，在同等条件下，房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地，并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权，则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前，不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易，原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后，才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

财政部


企业会计准则第3号--投资性房地产

　　
　　第一章 总则
　　第一条 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披
　　露，根据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
　　第二条 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼
　　有而持有的房地产。
　　投资性房地产应当能够单独计量和出售。
　　第三条 本准则规范下列投资性房地产：
　　（一）已出租的土地使用权。
　　（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。
　　（三）已出租的建筑物。
　　第四条 下列各项不属于投资性房地产：
　　（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持
　　有的房地产。
　　（二）作为存货的房地产。
　　第五条 下列各项适用其他相关会计准则：
　　（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15 号——建
　　造合同》。
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　　（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准
　　则第21 号——租赁》。
　　第二章 确认和初始计量
　　第六条 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
　　（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；
　　（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
　　第七条 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
　　（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可
　　直接归属于该资产的其他支出。
　　（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定
　　可使用状态前所发生的必要支出构成。
　　（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准
　　则的规定确定。
　　第八条 与投资性房地产有关的后续支出，满足本准则第六条规
　　定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足本准则第六条
　　规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
　　第三章 后续计量
　　第九条 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地
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　　产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。
　　采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第
　　4 号——固定资产》。
　　采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准
　　则第6 号——无形资产》。
　　第十条 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可
　　靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
　　采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
　　（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
　　（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市
　　场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的
　　估计。
　　第十一条 采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折
　　旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础
　　调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
　　第十二条 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意
　　变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照
　　《企业会计准则第28 号——会计政策、会计估计变更和差错更正》
　　处理。
　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式
　　转为成本模式。
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　　第四章 转换
　　第十三条 企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列
　　条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转
　　换为投资性房地产：
　　（一）投资性房地产开始自用。
　　（二）作为存货的房地产，改为出租。
　　（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。
　　（四）自用建筑物停止自用，改为出租。
　　第十四条 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为
　　转换后的入账价值。
　　第十五条 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用
　　房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价
　　值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
　　第十六条 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的
　　投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换
　　当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日
　　的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
　　第五章 处置
　　第十七条 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不
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　　能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
　　第十八条 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性
　　房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计
　　入当期损益。
　　第六章 披露
　　第十九条 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列
　　信息：
　　（一）投资性房地产的种类、金额和计量模式。
　　（二）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值
　　准备的计提情况。
　　（三）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及
　　公允价值变动对损益的影响。
　　（四）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。
　　（五）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。