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邢台市人民政府关于公布邢台市城市绿化管理办法的决定

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邢台市人民政府关于公布邢台市城市绿化管理办法的决定

河北省邢台市人民政府


邢台市人民政府令



〔2012〕第4号



  《邢台市城市绿化管理办法》已经2012年8月23日市政府第五十六次常务会议讨论通过,现予以公布,自2012年10月1日起施行。



市 长 刘大群
二零一二年八月二十七日



邢台市人民政府关于公布邢台市城市绿化管理办法的决定



  第一条 为促进城市园林绿化事业的发展,改善城市生态环境,根据国务院《城市绿化条例》、《河北省城市绿化管理条例》和《河北省城市园林绿化管理办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市城市规划区内(以下简称市区)种植和养护树木、花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理。
第三条 市城市管理行政执法局(以下简称市城管执法局)是本市城市绿化工作的行政主管部门,负责市区城市绿化工作,其主要职责是:
(一)贯彻实施有关城市绿化法律、法规及方针政策;
(二)参与编制市区绿化规划、负责制定年度绿化计划;
(三)负责对市区绿化设计、施工单位的资质审核和申报工作;
(四)指导、监督和检查县(市、区)城市绿化工作;
(五)依法查处违反城市绿化法律、法规、规章的行为。
邢台县、桥东区、桥西区政府和开发区管委会城市绿化行政主管部门负责本区域内的城市绿化工作。
市规划、建设、爱卫、环保、房管、林业、交通、公安等部门,应按照各自的职责,配合做好市区城市绿化工作。
法律、法规、规章规定由林业、交通、铁路等部门管理的绿化工作,按其规定执行。
第四条 任何单位和个人应当按国家和本省有关规定履行城市园林绿化的义务,爱护园林绿化成果,对破坏城市园林绿化和园林绿化设施的行为有权劝阻、投诉和举报。
鼓励开展园林式单位、小区、庭院等创建活动,积极推行立体绿化、垂直绿化、复层绿化和屋顶绿化,提高园林绿化建设质量。
鼓励单位和个人以投资、捐资、认养等形式,参与园林绿化的建设和养护。捐资、认养的单位和个人可以享受绿地、树木一定期限的冠名权。
  城市人民政府对在城市园林绿化工作中作出显著成绩的单位和个人给予表彰、奖励。
  第五条 城市绿化规划由市规划与城市绿化行政主管部门共同编制,经市政府审查同意,报省政府住房和城乡建设行政主管部门批准后,纳入城市总体规划,并由市城市绿化行政主管部门组织实施。
  第六条 编制城市绿化规划应当符合国家规定的绿化指标,利用原有自然、人文条件,以方便群众和改善城市生态环境为原则,合理设置绿地。
  城市绿化规划确定的绿地,实行绿线管理,任何单位和个人不得擅自变更。因特殊情况确需变更的,应向城市绿化行政主管部门提出申请,按原审批程序报批。
  第七条 新建、改建、扩建工程建设项目,其园林绿化用地面积占总用地面积比例应当符合下列规定:
  (一)新建居住区、单位不低于百分之三十,旧城改造区居住区、单位不低于百分之二十五;
  (二)新建教育科研机构、医疗卫生机构、体育场馆、污水处理厂、公共文化场所等不低于百分之三十五;
  (三)公园不低于陆地面积的百分之七十;
  (四)道路红线宽度五十米(含)以上的,不低于百分之二十五;道路红线宽度四十米(含)以上五十米以下的,不低于百分之二十;道路红线宽度四十米以下的,不低于百分之十五;
  (五)新建商业中心、交通枢纽、仓储等不低于百分之二十;
  (六)因新建有大气污染等生产工艺要求特殊的、需要一定比例绿地的工业企业和铁路两侧防护绿地按有关规定执行;
  (七)其他建设项目不低于百分之三十。
  在历史文化街区和优秀历史建筑保护范围内进行建设活动,不得减少原有的绿地面积。
  第八条 新建、改建、扩建工程建设项目,其基本建设投资应当包括配套的园林绿化工程建设投资。配套的园林绿化工程应当与主体工程统一规划、统一设计。因季节原因不能与主体工程同时完成的,应当在主体工程投入使用后的下一个园林绿化季节完成。
建设单位应当按批准的园林绿化工程设计方案进行建设。
第九条 城市的绿化工程设计方案应报城市绿化行政主管部门审批。
城市工程建设项目的附属绿化工程设计方案,应报城市绿化行政主管部门审查同意。
对新建、改建、扩建工程建设项目设计达不到本办法第七条规定绿化标准的,有关部门不予办理建设工程规划和施工许可手续。
  第十条 建设单位自取得建设用地使用权之日起六个月内,工程建设项目不能开工建设的,应当按城市绿化行政主管部门要求对建设用地进行简易绿化。
  第十一条 城市绿化工程的设计、施工应当委托具有相应资质的单位承担。绿化工程竣工后,应当报城市绿化行政主管部门验收合格,方可交付使用。
第十二条 城市绿化建设应按照有关规定,以植树造景为主,实行乔木和灌木、常青和落叶树、树木和花草、平面绿化和垂直绿化相结合,建筑小品、雕塑小品与其他设施点缀其间,达到景观协调,配置合理。
  第十三条 城市工程建设项目竣工后,施工单位应当在十日内拆除绿地范围内的临时设施,并清理场地。
  第十四条 新建机关、事业单位和文化、体育、教育等公共服务设施及商业、金融、居住区、地下停车场等工程建设项目,其建筑适宜采取屋顶绿化的,应当实施屋顶绿化。
  城市围栏、墙体及高架道路、轨道交通等市政公用设施适宜采取垂直绿化的,应当实施垂直绿化。
  城市广场应当以绿化为主,推行生态化、林荫化,并配备必要的健身休闲设施。
  工程建设项目进行屋顶绿化和垂直绿化的,其绿化面积可以按比例折算为工程建设项目的附属绿地面积。
  单位和居住小区现有绿化低于本办法第七条规定标准,尚有空地可以绿化的,应当自接到城市绿化行政主管部门通知之日起一年内进行绿化。
  第十五条 市区河道两岸的树木,市管街道的行道树下的栏杆、绿篱、花草,分车带上的树木、花草及栏杆,市建的小游园、片林、公共绿地、风景名胜区,由市城市绿化行政主管部门统一管理;邢台县、桥东区、桥西区政府和开发区管委会管辖街道、区级公园和游园的绿化,由县、区政府负责管理;机关、学校、工厂、部队院内的绿化,由各单位管理;公路、铁路两旁的绿化,由公路、铁路部门管理;居民生活小区、小街小巷的绿化,由街道办事处或居民委员会管理;居民住户院内或宅旁的绿化,由住户管理。
  绿化管理应做到卫生、整洁,树木、花草及时修剪、浇水、施肥、打药、除草,保持各种植物具有较好的观赏效果。
  第十六条 城市绿化行政主管部门应当制定城市绿地养护技术规范,根据社会发展情况进行修订,并对建设、养护管理单位给予技术指导。
  养护管理单位应当按城市绿地养护技术规范实施养护管理,并建立城市园林绿化管理档案。
养护管理单位发现树木死亡的,经城市绿化行政主管部门确认后,应当对死亡树木及时清理,并补植更新。
第十七条 任何单位和个人不得擅自占用绿地。
因城市建设或者其他特殊需要临时占用绿地的,建设单位应当向城市绿化行政主管部门提出申请,并提交临时占用绿地申请书、地形图、绿地权属人意见、建设项目用地批准文件等材料。
  城市绿化行政主管部门应当自受理申请之日起七个工作日内作出审批决定。不予批准的,应当书面告知申请人并说明理由。
  临时占用绿地期限一般不超过一年,因特殊需要超过一年的,应当重新办理审批手续。占用期满后,占用单位应当退还并恢复原状。
  临时占用绿地的,应当按国家和本省有关规定缴纳绿地临时占用费。
  临时占用绿地需要迁移树木的,建设单位应当在申请临时占用绿地时一并提出。
  第十八条 公园内新建大型游乐设施应当进行论证,对公园景观、环境的影响进行分析预测,对安全技术条件进行评估。
  在公园内举办大型活动,应当经城市绿化行政主管部门批准,并不得损坏公园景观和园林设施。活动结束后,活动主办单位或者个人应当及时清理现场,恢复原貌。不及时清理现场恢复原貌的,由公园管理单位清理现场恢复原貌,由此产生的费用由活动主办单位或者个人承担。
  第十九条 城市政府应按有关规定对国家重点公园、省星级公园予以保护,禁止改变公园内独特的自然景观或者具有历史文化价值的人文景观的风貌和格局。
  调整已建成的公园绿地内部布局,不得减少原有绿地面积,不得擅自增设建筑物和构筑物。确需增设建筑物和构筑物的,应当符合公园总体规划。
  调整其他已建成绿地内部布局,调整后的绿地面积不得少于原有的绿地面积。
  第二十条 禁止擅自移植或砍伐城市树木。
  确需移植或砍伐城市树木的,应当符合《河北省城市园林绿化管理办法》的有关条件,并向城市绿化行政主管部门提出申请及相关材料,经批准后方可移植或砍伐。
  第二十一条 因同一事由一处一次移植或者砍伐树木的,县、区管辖范围内二十株以下的,由县、区城市绿化行政主管部门批准;市管辖范围内的和县、区管辖范围内二十株(含)以上一百株以下的,由市城市绿化行政主管部门批准;一百株(含)以上的,报省住房和城乡建设行政主管部门批准。
  移植或者砍伐树木二十株(含)以上的,由属地绿化行政主管部门逐级上报。
  城市绿化行政主管部门应当自收到移植或者砍伐申请书之日起七个工作日内做出审批决定;不予批准的,应当书面告知申请人并说明理由。
  准予砍伐树木的,申请人应当补植不低于砍伐树木规格、数量或者价值的树木,或者采取其他补救措施。
  城市绿化行政主管部门应当对树木移植和补植的品种、数量、规格、位置等进行跟踪管理。
  第二十二条 因树木生长影响管线、交通设施安全或遮挡交通设施影响安全视距的,管线或者交通设施管理单位应当向城市绿化行政主管部门提出申请,由城市绿化行政主管部门按兼顾设施安全使用和树木正常生长的原则组织修剪。管线或者交通设施管理单位应当承担树木修剪费用。
  第二十三条 进行管线、交通设施建设,应当避免穿越绿地;确需穿越的,应当经城市绿化行政主管部门和有关部门批准,由建设单位负责及时恢复原貌或者给予补偿,并通知绿化部门回收绿化植物。
  第二十四条 城市绿化行政主管部门应对古树名木进行登记、编号和造册,建立档案,设立价值说明和保护标志,划定保护范围,实行统一管理,按树木权属分别养护。
严禁砍伐或迁移古树名木。因特殊原因需要迁移的,应按国家、省有关规定程序批准后方可迁移。
  第二十五条 禁止下列损害绿地和园林设施的行为:
  (一)在树木上设置广告牌、标语牌或者牵拉绳索、架设电线;
  (二)在绿地内倾倒垃圾、污水、有害物质,堆放杂物,燃烧物品;
  (三)在绿地内挖坑取土(沙);
  (四)在绿地内放养牲畜、家禽;
  (五)盗窃、毁坏树木花草及擅自采摘花果枝叶,践踏植被;
  (六)盗窃、损毁园林设施;
  (七)在绿地内擅自搭棚建屋、停放车辆,以及硬化和圈占小区绿地;
  (八)围圈树木或者擅自修剪树木;
  (九)开设商业、服务摊点;
  (十)其他损坏绿地及园林设施的行为。
  第二十六条 新建、改建、扩建工程建设项目绿化用地面积低于本办法第七条标准,尚有空地可以绿化,自接到城市绿化行政主管部门通知之日起两年内未进行绿化的,由市城管执法局责令其限期完成绿化任务,并处以每平方米二十元到三十元的罚款。
  第二十七条 违反本办法有关规定的,由市城管执法局按下列规定予以处理:
  (一)违反本办法第九条、第十一条规定的,由市城管执法局责令其限期改正,并处该工程设计费或工程承包价款总额百分之五至百分之十的罚款;
  (二)违反本办法第十条规定的,由市城管执法局处二千元以上一万元以下罚款,由城市绿化行政主管部门代为绿化的相关费用由建设单位承担;
  (三)违反本办法第十三条规定的,由市城管执法局责令其限期改正,并处所占绿地面积每平方米五元至十元的罚款;
  (四)违反本办法第十六条第三款规定的,由市城管执法局处二百元以上二千元以下罚款;
  (五)违反本办法第十七条第一款规定的,由市城管执法局责令其限期退还、恢复原状,并处每平方米一百元至二百元的罚款;造成损失的,应当承担赔偿责任;
  (六)擅自砍伐树木的,由市城管执法局责令其按砍伐树木株数的三倍补种,并处砍伐树木价值五至十倍的罚款;擅自移植树木的,处移植树木价值三至五倍的罚款;
  (七)违反本办法第二十二条规定,未经批准,管线或者交通设施管理单位擅自修剪树木的,由市城管执法局责令停止违法行为,并处二千元以上三万元以下罚款;造成损失的,依法予以赔偿。
  第二十八条 损伤、擅自迁移、砍伐或者因管理不当等原因致古树名木死亡的,由市城管执法局处一千元至一万元的罚款。
  因城市绿化主管部门的过错,造成古树名木损伤、死亡的,对直接责任人员或者单位负责人,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十九条 有本办法第二十五条所列行为之一的,由市城管执法局视情节轻重给予警告、责令停止违法行为、限期改正、赔偿损失,并按下列规定处以罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)违反第(一)项、第(四)项、第(七)项规定的,处二百元以上五百元以下罚款;
  (二)违反第(二)项、第(三)项、第(五)项规定的,处一百元以上一千元以下罚款;
  (三)违反第(六)项规定的,处五百元以上一千元以下罚款;
  (四)违反第(八)项规定的,处一千元以下的罚款;
  (五)违反第(九)项规定的,处占地面积每日每平方米五元至十元的罚款。
  第三十条 城市绿化行政主管部门的工作人员,应当依法行使职权,对玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、情节轻微的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的,可在六十日内向市政府申请复议或者在十五日内向属地人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、不起诉,又不履行行政处罚决定的,市城管执法局可以申请人民法院强制执行。
  第三十二条 本办法所称绿地和园林设施包括:
  (一)公园绿地,即向公众开放,以游憩为主要功能,兼具生态、美化、防灾等作用的绿地,包括综合公园、社区公园、专类公园及街头绿地、小游园等;
  (二)生产绿地,即为城市园林绿化提供苗木、花卉、草皮、种子的圃地;
  (三)防护绿地,即城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地,包括卫生隔离带、道路防护绿地、城市高压走廊绿带、防风林、城市组团隔离带等;
  (四)附属绿地,即城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地,包括单位用地、居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地;
  (五)其他绿地,即对城市生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地,包括风景名胜区、水源保护区、郊野公园、森林公园、自然保护区、风景林地、城市绿化隔离带、野生动植物园、湿地、垃圾填埋场恢复绿地等;
  (六)园林设施,包括亭、廊、花架、喷泉、假山、石桌、石凳、围栏、围墙、园林道路、雕塑、雕刻及其他景观建筑和园林服务设施。
  第三十三条 各县(市、区)可参照本办法执行。
  第三十四条 本办法自2012年10月1日起施行,有效期五年。






                民间借贷案件的举证责任

                北安市人民法院—刘宇

  举证责任的分配规则体现在法律上就是谁主张谁举证。就借贷纠纷案件来说,关于举证责任,须明确以下问题:
  一、债权人承担何种举证责任
  在借贷纠纷案件中,原告作为债权人行使债权请求权,应该主张其请求权成立并已经届期,为此其应该向法院提供其权利发生并已经届期的法律要件事实成立的证据。由于借款合同双方当事人的义务履行有先后顺序,债权人主张合同的权利的发生,其应该为两个要件事实的成立负举证责任,一个是合同的成立和生效,一个是其已经履行了合同的义务。
二、债务人应如何举证
  债务人抗辩的种类很多,其有可能对债权人所提供的证据主张证据本身有问题,这时债务人应当提供针对债权人所提交的证据的反驳证据;如果债务人主张债权人的权利受到妨害,或者受到制约,或者已经消灭,其应该就权利妨害法律要件、或者权利制约法律要件、或者权利法律要件负举证责任;当然,债务人还可以提出反证,证明债权人所主张成立。如果债务人没有上述主张,则债权人不承担举证责任。
三、时效中断的证据是否在举证时限内提交
  目前法律限定了原告原告提出诉讼请求的时间,但是并没有限制被告提出抗辩的时间,虽然有司法解释规定被告在答辩期内提交书面答辩状归属于义务,但是并没有规定“答辩失权)的法律后果。如债务人在一审过程中没有主张时交问题的抗辩,时效是否超过法院不予审查,债务人的其他抗辩又不成立,于是一审法院判决债务人败诉。债务人经过咨询,发现了债权人的诉讼时效已经超过,其又以一审的证据为基础以诉讼时效超过为理由提出上诉,由于法律没有限制债务人抗辩的时间,二审法院应当对此进行审查。在审查的时候债权人主张时效曾经中断,该主张是针对任务人新主张的主张,就该主张债权人会提供证据予以支持,此时债务人往往又会以债权人的证据不属于新证据且已经超过举证时限为由不予质证,法院此时若强行质证又苦于没有法律依据。目前笔者认为对此问题的解决办法是将该类证据视为新证据而告知债务人对此进行质证,以平衡债务人与债权人之间的利益。此问题的由来是法律规定的缺失。因此,建议在制定证据的时候,对此予以规制。
四、邮寄送达催收通知的证据认定问题
  在借款合同中,金融机构保全自己权利的方式就是对贷款及时地催收,以避免诉讼时效的中断。在催收的各种方式中,成本最低最常被金融校对机使用便是邮寄送达催收通知。但是,一旦产生纠纷而形成诉讼,债务人经常抗辩没有收到债权人邮寄送达的催收通知。或者虽然收到了,但是其邮寄的不是催收通知,而是别的文件,有的任务人还抗辩其收到的是一个空信封,信封里什么文件都没有。
对此问题笔者的观点是到达主义。到达主义就是指债权人必须证明其邮寄送达的是催收通知,并且该催收通知已经到达债务人。如果债权人的证据不能证明上述要件事实的成立,则不构成法律上所规定的“主张权利“,也就不能导致诉讼时效的中断。
  在关于邮寄催收问题上,不管是按照一般善良人的标准还是从统计学的角度来看,作为债权人的金融机构在促使其债权时,是应该尽到应有的注意的,不会不将催收文件装入这种情形发生的概率也极低。因此,债务人进行“空信封”可者“不是催收文件”抗辩的,举证负担应该转移到债务人。如果其没有证据证明或者证据不足以证明其抗辩成立,应由债务人承担不利的法律后果。同理,债权人将催收文件向邮政局交寄以后,邮政局虽然也有可能出现错投、误投、漏投等现象,但是这种情形的发生与邮政局正确投递相比,概率极低。因此,如果债务人没有充足的证据予以反驳,法院应按照高度盖然性的证明标准认定债权人主张权利的意思表示到达了债务人,导致诉讼时效中断。
这份意向书真的无效吗?

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中,在正式签订房屋买卖合同之前,转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下,又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么,这样的《房屋买卖意向书》的效力如何?下面,就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中,我方当事人是一套二手房的买受方,而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下,我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》,约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款,并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署,我方当事人根据意向书的约定,当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金,对方收取了钱款并开具了收据,明确此笔款项为“定金”,同时在收据上还特别声明:“若除本人外,尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利,则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意,并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是,收受了五万元后,对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由,最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益,我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款,向上海仲裁委员会申请仲裁,被申请人为收取定金的对方当事人一人,请求裁定其双倍返还定金,理由是双方已经签订了购房预约合同,其中有定金条款并实际支付了定金,现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同,应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时,对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有,在另一权利人没有授权的情况下,他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效,故只同意退还已经收取的五万元,不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月,我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为:本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立,双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中,该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同,必然涉及到对该房屋所有权的处分,获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订,而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意,故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则,在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下,意向书仅对被申请人产生约束力,另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务,这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书,因此,仲裁庭认为,未经另一权利人的同意或者授权,申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定,裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张,而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁,而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径,所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下,在此提出自己的观点,以求教于方家,争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为:本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效,被申请人在收取定金却反悔的情况下,应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下:
第一,《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同,两者不能混淆。
正如裁决书所言,申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点,按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同,对标的房屋的转让来说,这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人,另一方是标的房屋的两个权利人中的一人,他收取了五万元、开具了收据,同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署,自然应当对他们两人产生法律约束力(裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”,推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力,是对的)。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同,而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上,应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效,其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言,《房屋买卖意向书》具有自身的独立性,其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响,也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为,该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”,实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为,正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分,应当获得原所有权利人的一致同意,但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分,故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二,本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定,本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外,值得一提的是,在本案裁决书中,对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查,“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的,裁决由仲裁员直接作出”,而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢,不得而知。也即是说,这份裁决书中,对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效,实际上并没有阐述,这又难免让人颇费思量。
第三,认定该《房屋买卖意向书》无效,与社会实践实际不符,并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑,日后在二手房转让中应当如下操作,才能保证《房屋买卖意向书》的有效,并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订,即:标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金,或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是,如果这种要求确实成为法律规定的话,则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本,与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖,于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言:“如果这样规定的话,我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的,以后怎么办?”
综上所述,《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用,应当在实际签约双方间产生约束力,在没有特别约定的情况下,一旦签署即告成立并生效,其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日