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公安机关处理调解是法院受理交通事故案件必经前置程序的质疑/陈柯剑

时间:2024-07-05 07:34:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8089
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公安机关处理调解是法院受理交通事故案件必经前置程序的质疑 
陈柯剑           

    甲单位的奥迪车与乙单位的三菱车在公路上行驶时发生追尾事件,两车均有损坏。事后,双方均未向交警部门报案,次日双方达成协议,约定:“1?甲单位的奥迪车在某汽车维修中心修理,所有修车费由乙单位承担;2?乙单位须一次性付清甲单位奥迪车的修理费,否则甲单位可将乙单位在另一修理厂修理的三菱车扣押作价拍卖付费;3?双方签字生效。”协议签订时,乙单位先行预付甲单位奥迪车修理费2000元,后甲单位修复奥迪车花去修理费20000余元,乙单位未按协议给付,甲单位经催付未果,遂诉至法院。
  本案法院应否受理?
  一种观点认为人民法院不应受理,因为本案是一起交通事故损害赔偿案,未经公安机关处理调解,而公安机关的处理调解程序,是人民法院受理的必经前置程序。前置程序的法律依据是《道路交通事故处理办法》规定,“公安机关处理交通事故,应当查明交通事故原因,认定交通事故责任,确定交通事故造成的损失情况后,召集当事人和有关人员对损害赔偿进行调解。”(第30条)“经调解未达成协议或者调解书生效后任何一方不履行的,公安机关不再调解,当事人可以向人民法院提起民事诉讼”(第34条)。另外,最高人民法院、公安部联合下发的[1992]39号《关于处理道路交通事故案件有关问题的通知》第1条规定,“自1992年1月1日《办法》实施后,当事人因道路交通事故损害赔偿问题提起民事诉讼时,除诉状外,还应当提交公安机关制作的调解书、调解终结书或者该事故不属于任何一方当事人违章行为造成的结论。人民法院对于符合民事诉讼法第108条规定起诉的,应予受理。”必经程序的法律依据是民事诉讼法第111条规定,人民法院对符合本法第108条的起诉,必须受理,对下列七种起诉,分别情形,予以处理。第三种情形:依照法律规定,应当由其他机关处理的争议,告知原告向有关机关申请解决。《交通事故处理办法》第4条规定,“公安部是国务院处理交通事故的主管机关,县以上地方各级公安机关是同级人民政府处理本行政区域内交通事故的主管机关。”因此,本案应由公安机关处理,人民法院不应受理。
  笔者认为,本案人民法院应当受理。公民享有请求获得司法救济权应该是一项最基本的民主权利,虽然在我国目前的宪法中没有明文规定,但这确是包括我国在内的民主国家的共识。需要说明的是,司法救济权不是指当事人的胜诉权,而是指当事人依法享有的诉权,对公民就其民事权益请求司法救济而论,我国民事诉讼法第108条、110条、111条是告诉当事人如何正确行使诉权,第109条、112条是规定如何便利当事人行使诉权。所有这些规定均无任何否认当事人行使诉权的意思。有人认为,第111条即是对当事人行使诉权的限制,第111条第3项“依照法律规定,应由其他机关处理的争议,告知原告向有关机关申请解决。”笔者认为,与其说是对当事人行使诉权的限制,不如说是引导当事人正确行使诉权。该项规定主要解决两种情况,一是当事人对如行政机关、企事业单位内部管理方面的争议案件(事实上是主体地位不平等不属民法调整范围);二是应由公安机关、检查机关侦查的案件、应由纪检部门处理的案件(实系人民法院无管辖权),引导当事人向上述部门反映处理。有人认为,除上述两种情形之外,还包括另外一些类型案件,如当事人对交通事故、医疗事故、工伤事故等引发的赔偿案件,如果不经过有关机关先行处理,人民法院不予受理。笔者认为,这实际是一种误解,有关机关先行处理与人民法院受理的性质是有根本区别的,后者是司法救济,前者是有关机关在查明事实后,主持双方当事人解决争议,当不能解决争议时,也能为当事人进入诉讼收集证据的行为。对这些类型的案件,如果不经有关机关处理,人民法院无法查清当事人所争议的事实,或可能查明但人民法院诉讼成本(人、财、物、时间)太高,有关机关先行确认有关事实,为人民法院受理该类案件后正确处理提供保障,有关机关先行处理的意义也就在于此。但当当事人未经有关机关先行处理而就损害赔偿方面的争议要求人民法院解决时,因其请求属于人民法院民事案件的受案范围,人民法院仍应当受理,如果人民法院因为担心不能正确处理案件而不予受理,为了避免实体处理上的不公而必须牺牲程序公正的作法,即首先考虑当事人的胜诉权再考虑其诉权,实际上是无端地剥夺了当事人的诉权。有了这种认识,再将民诉法和有关司法解释结合起来看,立法机关、司法机关对符合民事起诉条件的交通事故赔偿案,工伤事故赔偿案,医疗事故赔偿案,并没有明确规定为“不经过有关部门处理的,人民法院不予受理。”不难理解,法律的本意并不是要求人民法院为求得客观公正的审理结果而限制当事人行使诉权。
  交通事故损害赔偿案件,公安机关的处理调解程序作为民事诉讼的前置程序确实有非常积极的意义。一是因为交通事故责任认定技术性较强,非常需要专业机构(交警部门)通过现场勘验,依《道路交通管理条例》、《道路交通事故处理办法》的规定作出责任认定,人民法院不具有这种能力;二是交通事故发生后,经交警部门勘验后事故现场需要及时清障,损害现场不可能保存到诉讼阶段,交警部门的勘验笔录、影视资料实际上是交通事故损害赔偿诉讼的保全证据;三是通过交警部门及时调解,大部分交通事故损害赔偿案件都可以结案,这样能更及时地保护受害人的利益,同时也减少了大量诉讼给法院带来的压力。但交警部门对交通事故赔偿案件处理调解终归没有强制执行力,当事人完全可能不履行,当交通事故赔偿案件诉讼到法院后,法院对交警部门出据的事故责任认定书、调解书、调解终结书、伤残评定书等均仅作证据使用。但该证据并不具有当然的法律效力,如果人民法院审查后认为公安机关所作的责任认定、伤残评定等确属不妥,则不予采信。不采信前提是“确属不妥”,以采信为原则,不采信为例外。可见,人民法院对公安交警部门的处理意见的重视和依赖程度是较高的。
  当交通事故损害赔偿案件未经交警部门处理,诉至人民法院时,人民法院的确处于左右为难的境地,不受理违反民诉法规定,受理后可能出现事实不清,责任不明而难以下判的被动局面。笔者认为,应该具体案件具体分析,审判实践中应该注意把握以下几方面:
  1?准确定案由。未经交警部门处理的交通事故损害赔偿与经交警部门处理过的交通事故损害赔偿案件的区别,笔者认为在案由上应该反映出来,对后者,以交通事故财产(人身)损害赔偿为案由是没有疑问的,但对前者,是否还以此案由呢,仍有探讨的必要。案由应该真实、详尽地反映当事人的争议性质,对未经交警部门处理的赔偿案件以交通事故损害赔偿作案由虽然较详尽地反映当事人之间的争议性质,但笔者认为,该案由并不妥,应以财产(人身)损害赔偿作案由。理由:1是否系交通事故尚不明确,《道路交通事故处理办法》第2条定义,交通事故是指车辆驾驶人员、行人、乘车人以及其他在道路上进行与交通有关活动的人员,因违反《条例》和其他道路交通管理法规、规章的行为(违章行为),过失造成人身伤亡或者财产损失的事故。也就是说,是否系交通事故尚需要分析判断,对一些当事人认为是交通事故的,公安交警部门也可能不认为是交通事故,如在机关大院、学校、工厂内发生的事故,当事人无违章行为等。2交通事故只能由公安交警部门认定,包括人民法院在内的其他部门、个人无权认定。《道路交通事故处理办法》规定,县以上地方各级公安机关是同级人民政府处理本行政区域内交通事故的主管机关(第4条)。公安机关处理交通事故的职责是处理交通事故现场,认定交通事故责任、处罚交通事故责任者、对损害赔偿进行调解(第5条)。公安机关对发生在道路上的车辆引起的安全事故,首要的任务就是确认是否是交通事故。3以交通事故损害赔偿作案由,让人感觉《关于处理道路交通事故案件有关问题的通知》规定的“当事人因道路交通事故损害赔偿问题提起民事诉讼时、除诉状外,还应当提交公安机关制作的调解书、调解终结书或者该事故不属于任何一方当事违章行为的结论”无用,规定了与没有规定无区别,反正人民法院均以交通事故损害赔偿立案受理。
  2?严格贯彻审判方式改革的精神,只对当事人存在的争议进行审理。即不对全案事实进行审理,没有争议的事实人民法院不再审查,直接确认。任何一件损害赔偿案件,均有损害行为的发生、发展、结束、损害行为造成的损害后果等诸方面,有些事实当事人并无争议,对无争议的事实直接确认不仅提高审判效率,同时也体现了对当事人意思自治的尊重。如本案中,甲、乙两单位对损害事实(追尾事件造成车辆损坏)均无争议,对责任归属(由乙单位负全责)也达成一致,对赔偿范围(只限于奥迪车的修理费)同样进行了约定,这些如果当事人不再有异议,人民法院则应直接予以确认。
  3?正确分配当事人的举证责任。对事实没有争议的案件在审判实践中毕竟较少,当存在事实争议的时候,或当事人一方对已达成的协议翻悔不履行时,举证责任的分配直接关系到双方当事人利益,举证责任分配是否合理,直接影响到判决是否公正。人民法院审理此类准交通事故损害赔偿案件(笔者在此用准交通事故这个概念仅是为与经过交警部门处理的交通事故区别),应严格依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》,对举证责任进行合理的分配。对此类案件如何分配举证责任并不容易,笔者肤浅地认为,对未经交警部门处理的准交通事故赔偿案件,损害事实、损害行为与损害事实的因果关系、行为的违法性原则上由受害人举证(按民法通则第123条之规定,高度危险作业适用无过错责任原则,不以行为人过错与否作为侵权构成要件),这在事故已时过境迁的情况下,没有交警部门的调查处理,受害人举证责任较大,受害人的败诉风险是相当大的,但这也是其不向交警部门报案请求处理相对应的后果。如果事故后双方当事人已经达成协议,后因某一方不履行协议而诉讼至法院的,应当由违反协议一方当事人承担变更协议或不履行协议的举证责任,举证不能时,直接判令当事人按协议履行义务。
  4?正确适用法律。未经交警部门处理的损害赔偿案件不以交通事故损害赔偿案论,因此,不适用《道路交通事故处理办法》这个专门解决交通事故赔偿案的规定是不难理解的,应当适用民法通则的有关规定处理。民法通则与《办法》所确定的归责原则、赔偿范围是有区别的,这些都直接关系到当事人的切身利益。
  未经交警部门处理的准交通事故损害赔偿案与交通事故损害赔偿案件的处理有上述不同,因此人民法院在受理这类案件时有必要劝告当事人在起诉前可先向交警部门报案解决,如果当事人坚持直接起诉的,人民法院应当受理。
  综上,笔者认为:交通事故赔偿纠纷的公安处理调解程序,是人民法院受理交通事故损害赔偿案的前置程序;如果未经公安机关调解处理,人民法院可不以交通事故损害赔偿立案受理,而以一般损害赔偿案受理。
  
  (作者单位:四川省泸州市中级人民法院)






 

中国证券监督管理委员会关于做好上海航天汽车机电股份有限公司(筹)股票发行工作的通知

中国证券监督管理委员会


中国证券监督管理委员会关于做好上海航天汽车机电股份有限公司(筹)股票发行工作的通知


1998年4月30日 证监发字[1998]94号


上海证券交易所:

  上海航天汽车机电股份有限公司(筹)采用"上网定价"方式发行股票的发行方

案已经我会证监发字[1998]93号文批准,请你所按照我会证监发字[1996]169

号和423号文的有关要求,组织好此次股票发行工作。本次发行要先验资后配号,

对申购资金到位情况要认真查实,凡资金不实的申购一律视为无效申购。申购冻结

资金的利息,按企业存款利率计息(3天)部分归发行公司所有,其余部分存入交

易所设置的专户。发行申购后1个工作日内,请你所将发行情况反馈表传真至我

会发行部;7个工作日内,请将发行申购、冻结资金和认购中签明细的磁盘报至我

会。未按时上报有关发行资料的发行公司不予安排上市。


天津市商品房管理条例

天津市人大常委会


天津市商品房管理条例


(2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2002年10月24日天津市人民代表大会常务委员会公告第57号公布)



第一章 总则

第一条 为了规范本市商品房市场秩序,维护商品房交易当事人的合法权益,保证商品房的质量,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内新建商品房的建设、交付使用、销售及相关管理活动。已经出售交付使用的商品房再上市的交易活动,不适用本条例。

第三条 商品房建设应当规范设计,科学施工,严格验收,保证质量。

商品房交易应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第四条 建设行政主管部门负责本市商品房建设和交付使用管理工作。

房地产行政主管部门负责本市商品房销售管理工作。

其他有关行政主管部门按照各自职责,做好商品房的相关管理工作。

第二章 商品房建设和交付使用

第五条 房地产开发企业开发建设商品房,应当依法取得开发资质,遵守法定开发建设程序,执行工程建设标准,按期交付合格商品房。

第六条 房地产开发企业开发建设商品房,应当有不低于项目总投资额百分之三十的项目资本金。

房地产开发企业向市建设行政主管部门申报商品房建设投资计划时,应当提供商品房项目资本金证明。商品房建设投资计划经批准后,资本金应当用于本商品房项目的开发建设,不得挪作他用。

建设行政主管部门应当对商品房项目资本金的使用进行监督管理。

第七条 商品房开发建设应当进行分阶段验收。商品房的地基、基础、主体结构工程在各阶段完工后,房地产开发企业应当组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行阶段验收;未经阶段验收或者阶段验收不合格的,不得进入下一阶段的施工和进行竣工验收。

第八条 房地产开发企业应当对其开发建设的商品房项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、工程监理等单位应当依照法律、法规的规定和合同的约定,对房地产开发企业承担相应的质量责任。

第九条 供水、供电、供气、供热、排水等施工单位,应当按照与房地产开发企业签订的配套工程建设合同组织施工,确保工程质量,按期交付验收。

供水、供电、供气、供热、排水等专业经营服务单位,应当自房地产开发企业提出配套工程竣工验收申请之日起七个工作日内验收完毕;验收合格的,应当在三个工作日内,向房地产开发企业出具配套证明。

第十条 房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。

第十一条 申请领取住宅商品房准许交付使用证,应当提供下列材料:

(一)竣工验收报告;

(二)建设工程规划验收合格证;

(三)供水、供电、供气、供热、排水等配套证明;

(四)非经营性公建配套证明。

建设行政主管部门应当自接到申请之日起七个工作日内,完成审核工作;符合条件的,核发住宅商品房准许交付使用证。

住宅商品房准许交付使用证按幢发放。

第十二条 房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证,提供商品房质量保证书和商品房使用说明书。

商品房质量保证书应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位等内容。

商品房使用说明书应当说明商品房的承重结构、管线部位、不得拆改部位、承重荷载和其他使用注意事项。

第十三条 房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定,承担商品房保修责任。

商品房保修期应当自房地产开发企业将商品房交付购房人之日起计算。

第十四条 房地产开发企业应当自商品房竣工验收合格之日起三十日内,按照国家和本市规定,申请办理商品房所有权初始登记。

商品房所有权初始登记后,房地产开发企业应当在商品房交付使用十日内,书面通知购房人办理商品房所有权转移登记手续和土地使用权登记。

购房人在接到房地产开发企业书面通知之日起三十日内到房地产行政主管部门办理商品房所有权转移登记;房地产开发企业应当给予协助。房地产行政主管部门应当自受理之日起三十日内核发房屋所有权证。

第三章 商品房销售和合同

第十五条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本条例所称商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。

本条例所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。

第十六条 商品房销售实行许可证制度。

房地产开发企业在销售商品房前,应当向市房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的,不得以任何形式销售商品房。

商品房销售许可证按幢发放。商品房销售完毕的,市房地产行政主管部门应当注销商品房销售许可证。

第十七条 房地产开发企业申请领取商品房销售许可证,应当具备下列条件:

(一)法人资格和相应的房地产开发资质等级;

(二)取得合法的国有土地使用权;

(三)经批准的商品房建设投资计划、建设工程规划和施工许可;

(四)已按照规定交纳基础设施配套费用;

(五)有已经备案的物业管理方案或者签定的前期物业管理合同;

(六)商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位;

(七)施工进度和竣工交付日期;

(八)商品房销售方案。

经审查符合上述条件的,房地产行政主管部门应当自收到申请之日起十个工作日内核发商品房销售许可证。

第十八条 房地产开发企业取得商品房销售许可证后,可以自行销售商品房,也可以委托具有资质的房地产经纪机构代理销售商品房。

已经取得销售许可证的预售商品房整体转让的,双方应当向房地产行政主管部门办理商品房销售许可证变更登记手续,并且通知购房人。转让人对购房人的权利和义务由受让人承担。

第十九条 房地产开发企业委托具有资质的房地产经纪机构销售商品房的,应当签订委托合同,并出具委托书。委托书应当明确商品房的名称、坐落地点、范围和委托权限、委托期限等内容。

第二十条 房地产开发企业销售商品房时,应当遵守下列规定:

(一)向购房人出示商品房销售许可证;

(二)不得在商品房买卖合同约定的价格之外,另行收取其他费用;

(三)不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人;

(四)出售已经设定抵押的商品房,应当书面征得抵押权人同意,并书面告知购房人。

第二十一条 房地产经纪机构代理销售商品房时,除应当遵守本条例第二十条的规定外,还应当向购房人明示营业执照、房地产经纪机构资质证书和房地产开发企业出具的委托书。不得代理销售无商品房销售许可证的商品房。

第二十二条 房地产开发企业销售或者委托房地产经纪机构代理销售商品房的,应当与购房人订立书面形式的商品房买卖合同。合同双方可以采用房地产行政主管部门和市工商行政管理部门制发的商品房买卖合同示范文本。

房地产开发企业与购房人应当自商品房买卖合同签订之日起三十日内,到房地产行政主管部门办理商品房买卖合同备案;其中预售商品房买卖合同,还应当按照规定到有关行政主管部门备案。

第二十三条 商品房买卖合同应当主要载明下列事项:

(一)房地产开发企业、购房人、委托代理人的名称;

(二)商品房项目的名称、地点、楼号、房号;

(三)标有国际通用坐标的房屋平面图;

(四)商品房的建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和分摊的共有建筑面积;

(五)商品房的共用设施和设备;

(六)商品房的质量标准、装饰装修标准和室内设备;

(七)商品房的交付使用条件和日期;

(八)商品房的计价方式和总价款;

(九)付款方式和时间;

(十)商品房面积误差处理方式;

(十一)房屋设计、环境布局和设计、环境变更约定;

(十二)争议处理方式;

(十三)违约责任;

(十四)双方约定的其他事项。

第二十四条 房地产开发企业预售商品房时向购房人提供的售楼说明书,经双方约定,可以作为商品房买卖合同的内容。

售楼说明书应当包括位置图示、布局图、平面图、装修、公用设施、交付使用日期、物业管理方案等内容。

第二十五条 商品房销售可以按套(单元)计价、也可以按建筑面积或者套内建筑面积计价。预售商品房不适用按套(单元)计价方式。

商品房买卖合同载明的商品房建筑面积与房地产行政主管部门核发的房屋所有权证书载明的建筑面积不符时,以房屋所有权证书载明的建筑面积为准。

第二十六条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在商品房买卖合同中直接约定总价款。

第二十七条 当事人在商品房买卖合同中,对面积误差处理方式未作约定的,按照以下规定处理:

(一)面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)的,据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出百分之三时,购房人有权退房。购房人退房的,房地产开发企业应当在购房人提出退房之日起三十日内,将购房人已付房价款退还给购房人,同时支付已付房价款利息。购房人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由购房人补足,超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归购房人;产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)部分的房价款由房地产开发企业返还购房人,绝对值超出百分之三部分的房价款,由房地产开发企业双倍返还购房人。


面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%

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第二十八条 购房人与房地产开发企业为订立商品房买卖合同约定订立日期,购房人交付定金的,房地产开发企业不按期订立合同的,应当向购房人双倍返还定金;购房人不按期订立合同的,购房人交付的定金不予退还。在约定订立合同的日期内,双方就合同条款不能达成一致时,房地产开发企业应当向购房人返还定金。

第二十九条 房地产开发企业改变商品房买卖合同中约定的房屋设计和环境布局,应当在变更前征得购房人的书面同意。房地产开发企业未征得购房人书面同意而变更的,购房人有权解除合同,房地产开发企业应当退还购房人已付商品房房价款和利息,并按照合同的约定承担违约责任。

第三十条 购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列规定办理:

(一)尚未付清商品房总房价款的,转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;

(二)已付清商品房总房价款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;

(三)贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;

(四)转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内,持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。

预购的商品房转让后,原商品房买卖合同载明的权利义务随之转移。

第四章 商品房广告

第三十一条 发布商品房销售广告,应当明示房地产开发企业的名称、商品房坐落地点、商品房销售许可证的证号。委托代理销售商品房的,应当明示代理销售机构。

第三十二条 商品房销售广告中关于商品房的名称、坐落地点、结构、房型、朝向、面积、装修、设备、质量、供热、供气、供水、供电、排水、配套设施以及环境等内容的表示、图示,应当真实、准确、清楚。

对商品房销售广告中明示的事项,购房人有权要求在商品房买卖合同中作出约定。

第三十三条 广告经营者、广告发布者应当依法查验有关证明文件,核实商品房销售广告的内容。对内容不真实或者没有商品房销售许可证的商品房销售广告,广告经营者不得提供设计、制作、代理服务,广告发布者不得发布。

第五章 争议解决

第三十四条 购房人和房地产开发企业对商品房结构安全质量有争议的,一方可以委托有资质的工程质量检测鉴定机构进行鉴定。经鉴定,商品房有安全使用质量问题的,鉴定费用由房地产开发企业承担;没有安全使用质量问题的,鉴定费用由购房人承担。

在合理使用年限内,商品房地基基础和主体结构不能安全使用的,购房人有权退房,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十五条 在保修期限内,商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的,房地产开发企业应当在五日内予以勘察、维修;给购房人造成损失的,应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。

第三十六条 购房人和房地产开发企业因商品房发生争议的,可以自行协商解决;协商解决不成,购房人提出要求的,由以下有关行政主管部门处理:

(一)因商品房设计、质量和配套等问题发生的争议,由建设行政主管部门负责处理;

(二)因商品房销售、面积、房屋所有权证书和物业管理等问题发生的争议,由房地产行政主管部门负责处理;

(三)因商品房价格和收费问题发生的争议,由价格主管部门负责处理;

(四)因商品房规划问题发生的争议,由规划行政主管部门负责处理;

(五)因商品房广告问题发生的争议,由工商行政管理部门负责处理。

房地产开发企业应当接受前款规定的行政主管部门就商品房争议问题进行的询问和调查,不得拒绝和阻挠。

上述行政主管部门应当自受理商品房争议之日起三十日内作出处理。其中受理的商品房争议涉及应当由其他相关行政主管部门处理的,受理的行政主管部门应当自受理之日起十日内,移送相关行政主管部门处理。

第三十七条 因商品房质量问题或者商品房买卖合同中约定的事项,或者房地产开发企业承诺的事项,购房人与房地产开发企业发生争议的,可以依照法律规定和商品房买卖合同的约定,直接向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第六章 法律责任

第三十八条 房地产开发企业有下列行为之一的,建设行政主管部门责令改正,并可处以十万元以下罚款:

(一)违反本条例第七条规定,未经阶段验收或者阶段验收不合格而进入下一工序施工的;

(二)违反本条例第十条规定,未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的;

(三)违反本条例第十二条第一款规定,未向购房人提供商品房质量保证书和商品房使用说明书的;

(四)违反本条例第三十五条规定,发现商品房质量问题,房地产开发企业未按期勘察、维修的。

第三十九条 违反本条例,有下列行为之一的,由房地产行政主管部门给予行政处罚:

(一)房地产开发企业违反本条例第十四条第一款规定,未按期申请办理房屋所有权初始登记的,责令限期办理,并可处以五万元以上二十万元以下罚款。

(二)房地产开发企业违反本条例第十六条和第十八条规定,未取得商品房销售许可证擅自销售商品房或者委托代理销售商品房的,责令停止销售活动,并可处已收预付款百分之一以下罚款;

(三)房地产经纪机构违反本条例第十八条规定,未取得资质证书擅自从事商品房代理销售活动的,责令停止代理销售活动,没收违法所得,并处以十万元以上二十万元以下罚款;

(四)房地产经纪机构违反本条例第二十一条规定,代理销售无商品房销售许可证的商品房的,责令停止代理销售活动,没收违法所得,并处以五万元以上十万元以下的罚款;情节严重的,吊销房地产经纪机构资质;

(五)房地产开发企业违反本条例第二十二条第二款规定,未办理商品房买卖合同备案的,责令改正;拒不改正的,处以一万元以下罚款。

第四十条 房地产开发企业、房地产经纪机构违反本条例第二十条规定,将未解除商品房买卖合同的商品房销售给他人的,房地产行政主管部门责令退还购房款,并处以商品房售价三倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条 违反本条例第三十一条、第三十二条、第三十三条规定的,工商行政管理部门依照《中华人民共和国广告法》的有关规定予以处罚。

第四十二条 供水、供电、供热、供气、排水等专业经营服务单位违反本条例第九条第二款规定,未按期向房地产开发企业出具配套证明的,建设行政主管部门责令改正,并可处以五万元以上十万元以下罚款;给房地产开发企业造成损失的,应当承担赔偿责任。

第四十三条 违反本条例第十一条第二款、第十七条第二款规定,对符合规定的商品房准许交付使用、销售许可或者所有权初始登记的申请,未按期核发、拒不核发许可证或者进行登记的,对直接责任人员由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。

第四十四条 有关行政主管部门的工作人员在商品房建设、销售和交付使用管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条 本条例自2002年12月1日起施行。