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抚州市搞活房地产二级市场的暂行办法

时间:2024-06-28 23:37:57 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8963
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抚州市搞活房地产二级市场的暂行办法

江西省抚州市人民政府


抚州市人民政府印发关于《抚州市搞活房地产二级市场暂行办法》的通知

抚州市人民政府文件
抚府发〔2004〕18号


抚州市人民政府印发关于《抚州市搞活房地产二级市场暂行办法》的通知


各县(区)人民政府,市政府各部门:

  《抚州市搞活房地产二级市场暂行办法》已经市政府第42次常务会研究同意,现予印发,请认真贯彻执行。



二○○四年五月二十九日


抚州市搞活房地产二级市场的暂行办法

  近年来,我市住宅及房地产业发展很快,对改善居民的住房条件,推动我市城市建设和经济发展发挥了积极作用。按照省委、省政府关于重视面向城乡消费,推动住宅业现代化,搞活繁荣房地产二级市场的精神,结合我市实际,特制定本暂行办法:

  一、适用范围

  (一)本暂行办法适用于市中心城市规划区范围内房地产二级市场交易。各县可参照该暂行办法,结合本县实际,制定房地产二级市场交易办法。

  (二)抚州市房地产主管部门负责临川区青云街道办事处、西大街街道办事处、荆公路街道办事处、六水桥街道办事处、文昌街道办事处、城西街道办事处、钟岭街道办事处、抚北镇、孝桥镇等辖区内的房地产二级市场的交易管理。

  (三)本暂行办法中的二级市场是指职工已购公有住房和经济适用房的上市交易。

  二、推动已购公有住房上市交易

  (一)允许职工已购全部产权的公有住房和经济适用房上市出售,由买卖双方直接向房地产管理部门申请办理交易过户手续,但党政机关、政法部门、学校、医院等特殊性质单位,如办公区与生活区同在一个大院的,其职工已购公有住房上市出售应事先征得单位同意。已购部分产权的住房应先购买全部产权后,方可办理交易过户手续。

  (二)市城市规划范围内的职工已购公有住房和经济适用房上市出售,统一在市房产交易中心内进行交易,交易时先办理房屋所有权变更登记,再凭变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记手续,由土地管理部门核发土地使用权证。

  三、明确住房交易税费政策

  (一)凡按房改政策购买的公有住房[含解困房、安居房、经济适用房、集资建房(下同)]上市交易,契税暂按成交价的2%向购房者征收。住房交易手续费按每平方米1元收取,由买卖双方各负担一半。

  (二)房改房房屋所有权转移登记费每套收费标准为50元,向一个以上房屋所有权人核发房屋所(共)有权证时,每增加一本证书收取工本费10元(核发一本房屋所有权证免收工本费),土地证书工本费收费标准为20元,由购房人交纳。

  (三)职工所购公有住房和经济适用房上市交易暂按2%税率征收契税,非住宅用房暂按4%税率征收契税。在房屋交易时缴纳契税后,方可办理房屋所有权证。

  (四)对职工所购公有住房和经济适用房拆迁后以实物补偿形式置换住房的,其面积高于原拆迁面积的,仅对其面积差额按新房价征收契税;拆迁安置面积小于原拆迁面积的,免征契税。

  (五)职工所购公有住房和经济适用房拆迁后一年内,以补偿的货币新购住房的,只对其超过补偿金额的部分征收契税。

  四、简化办事程序,提高工作效率

  (一)建立抚州市房产交易中心,进一步简化房地产发证程序,提高工作效率。各相关单位在市房产交易中心内设立统一的办事窗口,公开办事程序、收费标准,面向社会推行服务承诺,涉及房屋交易的有关费用在市场内实行“一单清”。

  (二)缩短办事时限。已购公有住房和其他存量房上市交易,交易手续应在接到申请之日起10个工作日内办理完毕。

  五、加强管理部门职能,完善房地产交易秩序

  (一)土管部门应完善商品房开发用地供应机制,商品房开发用地必须通过招标拍卖或挂牌竞卖方式出让。进一步完善土地招标、拍卖和挂牌出让制度,规范操作程序,推进土地储备,实施“熟地”出让。凡未办理土地出让手续的开发商不得出售房产。

  (二)房地产管理部门应进一步建立和完善社会主义市场体制下的商品房、经济适用房和廉租房相配的住房供应体系,满足不同阶层群众的住房需求,逐步改善广大市民的居住条件。

  (三)物价主管部门和房地产管理部门应逐步建立房地产市场价格信息指导体系。适时发布房屋租赁、存量房屋买卖价格、公有住房承租权转让价格信息。

  (四)工商管理部门和房地产管理部门应加大力度整顿和规范房地产市场秩序。以房地产开发和交易环节为重点,依法查处违法违规开发、炒卖楼花、合同欺诈、面积缩水、虚假广告、违法中介等行为。强化房地产中介服务管理,建立房地产中介机构资质管理和经纪人职业资格制度,规范房地产中介服务行为。

  六、落实购房落户政策

  在城市规划区以内,已购公有住房和经济适用房首次上市出售,购买方可参照购买商品房入户规定办理本市城镇常住户口。

  七、本暂行办法由抚州市建设局负责解释。

  八、以前下发的文件与本暂行办法有抵触的,以本暂行办法为准,今后国务院和省政府有新的政策规定,按新的政策规定执行。

  九、本暂行办法自颁发之日起施行。


关于认真做好2003年“五一”黄金周各项工作的通知

全国假日旅游部际协调会议办公室


关于认真做好2003年“五一”黄金周各项工作的通知

各省、自治区、直辖市假日旅游协调机构:


2003年“五一”旅游黄金周即将到来。这是十届人大、政协胜利召开、新一届国家机构组成后全国人民迎来的第一个黄金周。切实做好迎接“五一”黄金周旅游的各项准备和“五一”黄金周期间的各项旅游组织接待工作,让全国人民度过一个欢乐、祥和的长假,具有特别重要的意义。


为了做好“五一”黄金周旅游工作,各级假日办要以“三个代表”重要思想和《国务院办公厅转发国家旅游局等部门关于进一步发展假日旅游若干意见的通知》(国办发〔2000〕46号)为指导,以贯彻落实党的十六大和“两会”精神为动力,以突出抓好旅游安全工作为重点,努力为全国人民提供更加丰富多彩的假日旅游产品和更加良好的服务,实现“安全、秩序、质量、效益四统一”的目标。


现将有关事项通知如下:


一、及早召开本地区假日旅游协调机构工作会议,全面启动迎接“五一”黄金周的各项工作


“五一”黄金周是一年中出游规模最大的旅游黄金周,组织工作和接待工作特别繁重,各级假日旅游协调机构必须高度重视,及早部署安排。


请各级假日旅游协调机构接此通知后,在各级政府的领导下,及早召开本地区假日旅游协调机构工作会议,全面启动“五一”旅游黄金周的各项准备工作,尽快制定“五一”旅游黄金周的总体工作方案,明确各项工作的责任单位、工作要求和工作进度。各级假日旅游协调机构的成员单位要按照分工,细化责任,各尽其职,认真履行本部门、本单位的工作职责,主动加强与其他相关部门和单位的协调配合。


为了确保今年“五一”黄金周“安全、秩序、质量、效益四统一”目标的实现,各级假日旅游协调机构要组织有关部门和旅游接待单位,按照国办发〔2000〕46号文件的要求,逐条检查贯彻落实情况,强化薄弱环节;要切实解决好旅游交通和住宿设施、景区游览等方面的问题,搞好调度安排、安全保障和各项应急措施准备;要认真做好黄金周期间各项重大旅游节庆活动的组织准备工作;要结合本地特点和实际情况,积极创新,进一步丰富和优化适合人民群众需求的假日旅游产品。


4月20日前,各级假日旅游协调机构和有关接待单位的准备工作要全部就绪,重点接待单位要采取各种有效措施,使广大干部、职工以饱满的政治热情、认真负责的工作态度和精益求精的精神,投入到今年“五一”黄金周的各项工作中来。


二、认真贯彻全国安全生产电视电话会议和《国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作的紧急通知》精神,坚持“安全第一,预防为主”的方针,认真开展旅游安全大检查,强化旅游安全管理,消除旅游安全隐患


各级假日旅游协调机构及其成员单位和各接待单位,要坚持“安全第一,预防为主”的方针,牢固树立“安全是旅游的生命线”、“没有安全就没有旅游”这一指导思想,把精心抓好旅游安全作为做好“五一”黄金周工作的重中之重。


各地和各相关部门在部署“五一”黄金周工作时,要认真学习中共中央政治局常委、国务院副总理黄菊同志在4月8日国务院召开的全国安全生产电视电话会议上的重要讲话,按照讲话要求和《国务院办公厅关于进一步加强安全生产工作的紧急通知》精神,下大功夫,切实抓好“五一”黄金周前的安全大检查和黄金周期间的安全工作。对这个《通知》中提出的“特别是‘五一’黄金周之前,各有关单位要组织力量,对商场、影剧院、歌舞厅、网吧、饭店、旅游景点、车站、码头、机场、学校、城市广场等公众聚集场所的安全状况,进行一次全面彻底的消防安全检查,消除一切火灾事故隐患。对达不到消防要求的场所,必须停业整顿,限期治理”的要求,一定要高度重视,认真抓好落实。对汽车、游船、轮渡、索道等游客运载工具和游艺机设备,对攀岩、蹦极、探险、漂流、射击等容易发生安全事故的旅游项目,对容易发生火灾、食物中毒以及群死群伤事故的大众娱乐场所、餐馆摊点等设施和场所,要进行重点检查,切实排除各种安全隐患。对“五一”黄金周期间的各种节庆活动,要坚持“谁主办谁负责安全”的原则,切实落实安全生产责任制。各景区、饭店和餐馆等旅游接待单位要做好供水、供电、卫生检疫和医疗救护等工作,切实保障游客的健康舒适。


鉴于道路交通事故一直是黄金周旅游安全事故的主体,各地在部署“五一”黄金周旅游工作时,要认真抓好旅游交通设施的技术性能检查以及对驾驶员的安全教育等工作措施的落实。各级假日旅游协调机构要组织当地交通部门和公安机关,集中进行一次旅游客运大检查,严查非法从事旅游客运的行为,严肃查处带“病”运营、超载运营、超时运营等危及游客安全的行为。旅行社在租用车辆时,必须选择信誉好的车队、技术性能合格的车辆和责任心强、技术过硬的驾驶员,签订有关合同,明确事故责任追究制度和处理赔偿办法。要强化对驾驶员和旅行社陪同人员的安全防范教育,并采取一切有效措施,约束司机的违章驾驶、疲劳驾驶等行为。对于容易发生旅游行车事故的危险路段,当地有关方面要及时设立警示牌,清除交通障碍,采取相应安全措施,以确保旅游行车安全。与此同时,各级假日旅游协调机构应督促当地的航空、铁路、水运等管理部门和经营企业,进一步强化安全意识,切实做好安全检查,确保“五一”黄金周的旅游客运万无一失。


各旅游城市和旅游景区(点)要严密防范和严厉打击境内外各种敌对势力的破坏活动,特别要密切注视、有效防范恐怖暴力案件的发生。要针对节日期间易发的盗窃、抢劫、诈骗、勒索等破坏社会治安和旅游秩序的突出问题,组织开展专项整治斗争,切实避免此类事件的发生。要严格按照国办发〔2000〕46号文件的要求,制定黄金周期间紧急救援工作预案。有关人员要24小时值班;发生重大旅游安全事故后,要及时妥善处理,并按报告制度及时上报有关方面和全国假日办。


三、整治和维护好黄金周旅游市场秩序,进一步提高旅游服务质量,确保“五一”黄金周旅游健康有序


整治和维护旅游市场秩序,是确保“五一”黄金周旅游健康有序运行的关键。各级假日旅游协调机构接此通知后,要以整治旅游市场秩序、净化黄金周旅游市场为内容,立即组织当地旅游、工商、公安、物价、质量技术监督等部门,开展一场全面整治旅游市场秩序的战役。


要继续坚决打击非法经营旅行社业务,整治旅游客运秩序,大力净化旅游景区(点)的游览环境;要继续严厉打击旅游购物欺诈行为,依法打击非法从事导游活动,规范旅行社经营和导游服务行为;要继续重点查处“黑社”、“黑店”、“黑车”和“黑导”等无证经营行为和私拿回扣、索要小费、强迫购物等不正之风,打击非法“陪游”、“伴游”等丑恶现象;要严厉打击在机场、火车站、汽车站、城市广场等游客集散地争夺地盘、拉抢游客和敲诈勒索等欺行霸市行为;要切实防止和严肃处理组团社和接待社之间因合同纠纷而扣留“人质”、特别是扣留旅游者的不法行为;要严防“法轮功”邪教组织在节日旅游中制造事端。


各级假日旅游协调机构要认真抓好“五一”黄金周期间受理和处理旅游投诉的工作。4月20日前,各省(自治区、直辖市)、重点旅游城市和重点景区的假日旅游协调机构要向社会公布旅游投诉电话。


四、做好假日旅游统计预报和宣传报道工作,保障各项具体工作环节的衔接和通畅,实现各级假日旅游协调机构正常高效的运转


列入全国假日旅游统计预报系统的31个重点旅游城市和28个重点旅游景区,要按照国家统计局、国家旅游局联合制定的“黄金周”统计制度和全国假日办《关于开展2003年“五一”黄金周预报及统计工作有关事项的通知》的要求,及时、准确地向全国假日办报送有关统计信息,并向当地有关媒体发送有关信息,确保工作有条不紊、信息准确无误。各地假日旅游协调机构要进一步重视抓好黄金周旅游的新闻宣传工作,加强以引导性为主的宣传报导。要通过做好对本地“五一”黄金周准备工作、旅游新产品、旅游市场秩序、各类旅游接待单位的工作情况等方面的信息发布和新闻报道,进一步提高本地区旅游的知名度和吸引力,激发各有关部门和相关单位的工作热情,把引导、管理和服务工作做得更好。


“五一”黄金周期间,各级假日办必须将各项责任具体落实到人,坚持24小时值班;对外公布的投诉电话,要保证24小时有人受理;各级假日办与组成单位之间的通讯联络要保持畅通;各省(自治区、直辖市)及列入全国假日旅游统计预报系统的各重点旅游城市、旅游景区假日办与全国假日办的通讯联络要保持畅通,确保黄金周期间出现的各种问题能够及时有效地得到解决。


请各省(自治区、直辖市)及列入全国假日旅游统计预报系统的各重点旅游城市、旅游景区假日办将贯彻本《通知》的情况,以及“五一”黄金周期间的值班电话、值班负责人及联系人员的姓名、职务及联系方式,各级假日办(或当地旅游局质监所)的旅游投诉电话及负责人、联系人的姓名、职务,于4月20日前一并传真报全国假日办综合组(即国家旅游局办公室,电话:(010)65122847,传真:(010)65201329)。


特此通知。


全国假日旅游部际协调会议办公室


二○○三年四月八日


最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答

最高人民法院


最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答

1990年11月12日,最高法

根据《中华人民共和国民法通则》和其他有关法律、法规,现就人民法院在审理联营合同纠纷案件中提出的一些问题,解答如下:
一、关于联营合同纠纷案件的受理问题
(一)联营各方因联营合同的履行、变更、解除所发生的经济纠纷,如联营投资、盈余分配、违约责任、债务承担、资产清退等纠纷向人民法院起诉的,凡符合民事诉讼法(试行)第八十一条规定的起诉条件的,人民法院应予受理。
(二)联营各方因联营体内部机构设置、人员组成等管理方面的问题发生纠纷向人民法院起诉的,人民法院不予受理。
二、关于联营合同纠纷案件的管辖问题
(一)联营合同纠纷案件的地域管辖,因不同的联营形式而有所区别:
1、法人型联营合同纠纷案件,由法人型联营体的主要办事机构所在地人民法院管辖。
2、合伙型联营合同纠纷案件,由合伙型联营体注册登记地人民法院管辖。
3、协作型联营合同纠纷案件,由被告所在地人民法院管辖。
(二)由联营体主要办事机构所在地或联营体注册登记地人民法院管辖确有困难的,如法人型联营体已经办理了注销手续,合伙型联营体应经工商部门注册登记而未办理注册登记,或者联营期限届满已经解体的,可由被告所在地人民法院管辖。
三、关于联营合同的主体资格认定问题
(一)联营合同的主体应当是实行独立核算,能够独立承担民事责任的企业法人和事业法人。
个体工商户、农村承包经营户、个人合伙,以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的,也可以成为联营合同的主体。
(二)企业法人、事业法人的分支机构不具备法人条件的,未经法人授权,不得以自己的名义对外签订联营合同;擅自以自己名义对外签订联营合同且未经法人追认的,应当确认无效。
党政机关和隶属党政机关编制序列的事业单位、军事机关、工会、共青团、妇联、文联、科协和各种协会、学会及民主党派等,不能成为联营合同的主体。
四、关于联营合同中的保底条款问题
(一)联营合同中的保底条款,通常是指联营一方虽向联营体投资,并参与共同经营,分享联营的盈利,但不承担联营的亏损责任,在联营体亏损时,仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益,因此,应当确认无效。联营企业发生亏损的,联营一方依保底条款收取的固定利润,应当如数退出,用于补偿联营的亏损,如无亏损,或补偿后仍有剩余的,剩余部分可作为联营的盈余,由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新分配。
(二)企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资,但不参加共同经营,也不承担联营的风险责任,不论盈亏均按期收回本息,或者按期收取固定利润的,是明为联营,实为借贷,违反了有关金融法规,应当确认合同无效。除本金可以返还外,对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴,对另一方则应处以相当于银行利息的罚款。
(三)金融信托投资机构作为联营一方依法向联营体投资的,可以按照合同约定分享固定利润,但亦应承担联营的亏损责任。
五、关于在联营期间退出联营的处理问题
(一)组成法人型联营体或者合伙型联营体的一方或者数方在联营期间中途退出联营的,如果联营体并不因此解散,应当清退退出方作为出资投入的财产。原物存在的,返还原物;原物已不存在或者返还确有困难的,折价偿还。退出方对于退出前联营所得的盈利和发生的债务,应当按照联营合同的约定或者出资比例分享和分担。合伙型联营体的退出方还应对退出前联营的全部债务承担连带清偿责任。如果联营体因联营一方或者数方中途退出联营而无法继续存在的,可以解除联营合同,并对联营的财产和债务作出处理。
(二)不符合法律规定或合同约定的条件而中途退出联营的,退出方应当赔偿由此给联营体造成的实际经济损失。但如联营其他方对此也有过错的,则应按联营各方的过错大小,各自承担相应的经济责任。
六、关于联营合同的违约金、赔偿金的计算问题
根据民法通则第一百一十二条第二款规定,联营合同订明违约金数额或比例的,按照合同的约定处理。约定的违约金数额或比例过高的,人民法院可根据实际经济损失酌减;约定的违约金不足补偿实际经济损失的,可由赔偿金补足。联营合同订明赔偿金计算方法的,按照约定的计算方法及实际情况计算过错方应支付的赔偿金。联营合同既未订明违约金数额或比例,又未订明赔偿金计算方法的,应由过错方赔偿实际经济损失。
七、关于联营合同解除后的财产处理问题
(一)联营体为企业法人的,联营体因联营合同的解除而终止。联营的财产经过清算清偿债务有剩余的,按照约定或联营各方的出资比例进行分配。
联营体为合伙经营组织的,联营合同解除后,联营的财产经清偿债务有剩余的,按照联营合同约定的盈余分配比例,清退投资,分配利润。联营合同未约定,联营各方又协商不成的,按照出资比例进行分配。
(二)在清退联营投资时,联营各方原投入的设备、房屋等固定资产,原物存在的,返还原物;原物已不存在或者返还原物确有困难的,作价还款。
(三)联营体在联营期间购置的房屋、设备等固定资产不能分割的,可以作价变卖后进行分配。变卖时,联营各方有优先购买权。
(四)联营体在联营期间取得的商标权、专利权,解除联营合同后的归属及归属后的经济补偿,应当根据《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国专利法》的有关规定处理。商标权应当归联营一方享有。专利权可以归联营一方享有,也可以归联营各方共同享有。联营一方单独享有商标权、专利权的,应当给予其他联营方适当的经济补偿。
八、关于无效联营收益的处理问题
联营合同被确认无效后,联营体在联营合同履行期间的收益,应先用于清偿联营的债务及补偿无过错方因合同无效所遭受的经济损失。
当事人恶意串通,损害国家利益、集体或第三人的合法利益,或者因合同内容违反国家利益或社会公共利益而导致联营合同无效的,根据民法通则第六十一条第二款和第一百三十四条第三款规定,对联营体在联营合同履行期间的收益,应当作为非法所得予以收缴,收归国家、集体所有或者返还第三人。对联营各方还可并处罚款;构成犯罪的,移送公安、检察机关查处。
九、关于联营各方对联营债务的承担问题
(一)联营各方对联营债务的责任应依联营的不同形式区别对待:
1、联营体是企业法人的,以联营体的全部财产对外承担民事责任。联营各方对联营体的责任则以各自认缴的出资额为限。对抽逃认缴资金以逃避债务的,人民法院除应责令抽逃者如数缴回外,还可对责任人员处以罚款。
2、联营体是合伙经营组织的,可先以联营体的财产清偿联营债务。联营体的财产不足以抵债的,由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例,以各自所有或经营管理的财产承担民事责任;合同未约定债务承担比例,联营各方又协商不成的,按照出资比例或盈余分配比例确认联营各方应承担的责任。
合伙型联营各方应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定对联营债务负连带清偿责任。
3、联营是协作型的,联营各方按照合同的约定,分别以各自所有或经营管理的财产承担民事责任。
(二)农业集体经济组织以提供自己所有的土地使用权参加合伙型联营的,应当按照联营合同的约定承担联营债务,如合同未约定债务承担比例的,可参照出资比例或者盈余分配比例承担。
(三)以提供技术使用权作为合伙型联营投资的联营一方,应当按照联营合同的约定承担联营债务,如其自己所有的或者经营管理的财产不足清偿联营债务的,可以一定期限的技术使用权折价抵偿债务。
1990年11月12日