买房时，请慎重签字

上海律师 刘军

事实经过：
张女士是一所高校教师，2005年12月初，张女士决定买房，在黄埔区某中介公司处看中了一套房产。张女士看中的是27楼，但中介公司没有该房子的钥匙，中介公司带张女士看了一套同样房型的10楼房子。由于晚上看不出采光情况，尽管是27楼，张女士还是有些担心27楼的采光，但中介公司的人说，27楼的房子采光不会有问题的。在中介公司不断的劝说下，张女士当晚在中介公司准备的几份文件上签了字，并交了4万元定金，房东的代理人出具了收据。次日中午，中介公司拿到了27楼的钥匙。张女士看了27楼的房子后发现采光果然不好，经过认真考虑，张女士打算不买该处房产。但房东不同意退回定金，中介公司甚至说，如果张女士不买该房产，中介公司将向法院起诉要求张女士支付佣金（上下家合计为总价款的2%）。张女士遂向律师咨询，律师提出如下咨询意见。

律师说法
1、关于定金问题
定金协议合法有效，张女士如以尽管支付了定金，但因合双方就同条款达不成一致意见为由要求返还定金，似乎有法律根据，但与事实不符。因为定金协议中关于价款，付款时间，付款方式等关于房屋买卖的主要条款均达成一致意见。故张女士如不打算购买该处房产，丧失定金的可能性很大。
2、关于佣金问题。
经过审查，律师发现，张女士已经签订了房地产买卖居间协议，协议一共有三方：中介公司，房东与张女士。此外，张女士在《佣金确认书》签字确认中介公司已完成居间介绍房源，促使双方签订合同的任务已经完成，张女士确认在某日支付佣金。《合同法》第四百二十六条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”依照该条规定，如果法院确认中介公司促成了交易，则张女士就应该支付佣金；如果认定由于她的原因致使买卖行为不成立，张女士还应该按照居间协议约定，支付本由上家支付的佣金。司法实践中就本案中介公司是否促成交易不同法院有不同看法，未能形成同一意见。律师认为，促成交易不等于合同双方履行合同，买卖双方就合同主要条款达成一致意见，就应该认定促成交易。所以，律师认为，张女士应该支付房价2%的佣金。
3、律师提醒
实事求是的说，张女士系受中介公司的游说而签订有关文书，并非其真实意思表示。但作为完全民事行为能力人，张女士很难证明有关文书上的签字不是其真实意思表示。法律上的事实与生活中的事实往往是有区别的。律师提醒的是，受国家对房地产宏观调控的影响，很多房地产中介公司经营每况愈下，其中不乏一些中介公司为赚取佣金，游说甚至误导买房人在不了解的情况下签署有关法律文书，试图将生米做成熟饭。一旦买房人签了字，就处于非常不利境地。所以，买方时，一定要慎重签字。必要时可以请律师等专业人士提供专业意见。

浅析监视居住的法律缺陷及其立法完善

陈思旺

监视居住是公安机关、人民检察院和人民法院责令犯罪嫌疑人、被告人在诉讼过程中，未经批准不得离开住处或指定的居所，并对其行动加以监视，并保证随传随到的一种刑事强制措施。该制度设立的目的是防止犯罪嫌疑人、被告人逃避或妨碍刑事诉讼，以保证刑事诉讼的顺利进行。其手段是将犯罪嫌疑人、被告人的活动区域适当限制。它是一种强制强度界于取保候审和刑事拘留之间的强制措施。这项强制措施在打击犯罪、维护犯罪嫌疑人与被告人合法权益方面发挥了应有的作用。然而，由于立法上的不完善以及执法上的偏差，监视居住在适用中出现了一些不容忽视的问题，已在一定程度上影响和阻碍了这项措施的顺利实施，。当前,随着监视居住措施的普遍使用,如何完善监视居住制度确实值得我们关注和解决。
监视居住在立法上主要存在以下问题：
一、适用对象不统一
目前，有关监视居住适用对象的法律、法规主要有《刑事诉讼法》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释及《公安机关办理刑事案件程序规定》，但三者对关于监视居住的适用对象却不尽相同，这势必影响法律的严肃性。
《刑事诉讼法》关于监视居住适用对象有二：（一）可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的；（二）可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审、监视居住不致发生社会危险性的。
最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释（法释〔１９９８〕２３号　１９９８年６月２９日）关于监视居住的适用对象有三：（一）可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的；（二）可能判处有期徒刑以上刑罚，采取取保候审、监视居住不致发生社会危险的；（三）应当逮捕但患有严重疾病的，或者是正在怀孕、哺乳自己婴儿的妇女。
《公安机关办理刑事案件程序规定》（1998年5月14日第35号公安部令）关于监视居住的适用对象则有七：（一）可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的；（二）可能判处有期徒刑以上刑罚，采取监视居住，不致发生社会危险性的；（三）应当逮捕的犯罪嫌疑人患有严重疾病，或者是正在怀孕、哺乳自己未满一周岁的婴儿的妇女；（四）对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件的；（五）提请逮捕后，检察机关不批准逮捕，需要复议、复核的；（六）犯罪嫌疑人被羁押的案件，不能在法定期限内办结，需要继续侦查的；（七）移送起诉后，检察机关决定不起诉，需要复议、复核的。
从上述法律、司法解释、规章我们可以看出，作为法律的《刑事诉讼法》对监视居住的适用对象规定仅有二种情形，而与法律具有同等效力的司法解释增加了第三种适用对象，这也无可厚非，但《公安机关办理刑事案件程序规定》作为部门规章却把监视适用对象扩宽为
七种情形，这与《立法法》第八条第五项规定相违背，对公民政治权利的剥削，限制人身自由的强制措施和处罚只能由法律作出相应的规定。所以《公安机关办理刑事案件程序规定》关于监视居住的适用对象规定显然有不妥之处。
二、规定内容前后矛盾
其一、关于监视居住的期限问题。刑事诉讼法规定监视居住的期限最长为六个月，这六个月是指公、检、法三机关监视居住的期限总和，并不是每一个执法机关的最长期限。但目前公安部、最高检察院、最高人民法院的解释和规定，却有指每一个机关各自有权使用最长期限之嫌，这样监视居住的最长期限则为十八个月。如第七十五条：人民检察院、公安机关已对犯罪嫌疑人取保候审、监视居住，案件起诉到人民法院后，人民法院对于符合取保候审、监视居住条件的，应当依法对被告人重新办理取保候审、监视居住手续。取保候审、监视居住的期限重新计算。这样规定明显与刑事诉讼法规定监视居住的期限最长为六个月前后矛盾，这样使司法实践者陷入执法尴尬，也极易侵害犯罪嫌疑人、被告人的合法权益。
其二、关于被监视居住对象脱逃转捕的问题。最为明显的就是《公安机关办理刑事案件程序规定》的第九十四条与第九十九条的前后矛盾。第九十四条　公安机关对拘留的犯罪嫌疑人，证据不符合逮捕条件的；提请逮捕后，检察机关不批准逮捕，需要复议、复核的；移送起诉后，检察机关决定不起诉，需要复议、复核的犯罪嫌疑人可以监视居住。而第九十九条却规定被监视居住的犯罪嫌疑人在监视居住期间逃跑的公安机关应当提请批准逮捕。而目前我国刑法尚未规定在被监视居住期间脱逃的应负刑事责任，当上述三种情形的被监视居住的犯罪嫌疑人在监视居住期间逃跑的，公安机关提请逮捕的条件是什么，检察院以又凭什么批准逮捕呢？这是很明显的罗辑错误。另外，刑事诉讼法的第五十七条第二款“被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人违反前款规定，情节严重的，予以逮捕”中“情节严重”也另人费解。
三、适用范围与取保候审没有严格区分
《刑事诉讼法》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释及《公安机关办理刑事案件程序规定》关于监视居住的适用范围均是相同的，《刑事诉讼法》第五十一条　人民法院、人民检察院和公安机关对于有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人，可以取保候审或者监视居住；最高人民法院关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释第六十六条　被告人具有下列情形之一的，人民法院可以决定取保候审或者监视居住。由于立法没有明确固定监视居住和取保候审各自的适用范围，在实际操作中必然会出现混乱，同样的情况有的适用了取保候审，有的则适用了监视居住。然而，监视居住在强制强度、监控措施等方面均与取保候审有较大的区别，要是在同样的情况下随意选择不同的强制措施则会造成对被监视居住对象人身自由权利的侵害。在办理刑事案件中，采取何种强制措施本应与犯罪的轻重及行为人的社会危害性相适应，但正是因为立法上没有明确固定监视居住和取保候审各自的适用范围，出现办案单位在办理刑事案件中随意选择这两种不同的强制措施，往往是在犯罪嫌疑人、被告人既没有保证金，又无法提供保证人时才免为其难地使用监视居住。
四、缺乏相应保障条款
监视居住作为一种强制强度界于取保候审和刑事拘留之间的强制措施，是使犯罪嫌疑人、被告人在审前处于不被羁押状态，但人身自由受到一定限制，以保证其随传随到的强制手段，但综观现行的法律、法规、规章，却没有就如何何使用这一强制措施制定相应的条款，或者说条款过于简陋，无法保障该强制措施有效实施。具体表现在以下几个方面：一、对被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人违反《刑事诉讼法》第五十七条；《公安机关办理刑事案件程序规定》第九十七条应当遵守的规定时，没有追究其法律责任的相关法律条款。这先天性的不足，易使被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人在监视居住期间肆意脱逃而不受法律惩处，无疑现行法律、法规、规章则成了其规避法律的“帮凶”。二、办案机关在对被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人违反《刑事诉讼法》第五十七条；《公安机关办理刑事案件程序规定》第九十七条应当遵守的规定时，如何采取有效措施约束相对人没有作出相应的规定，仅作了可逮捕法办的规定，但在实践中常有以上所述的情形而无法呈捕却不知如何去解决，也无法解决。当使被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人在监视居住期间肆意脱逃时，只能感慨自己监控不力，特别是对经刑拘后因逮捕证据不足转监视居住而脱逃的流窜作案嫌疑人，根本无法开展继续侦查，就算花大力气把人重新抓回，也只限于重新监控而不能变更强制措施。基于此因，办案单位往往不愿做无用之功，到监视居住期满时写一“办案说明”解除监视居住而了事。正是由于监视居住的适用性差，导致一些办案单位不愿意使用，甚至对暴力犯罪或其他严重犯罪的犯罪嫌疑人也违反规定采用了取保候审的强制措施。三、没有对被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人的人身权利受到侵害时如何维权的法律规定。如办案机关超期或违反违指定执行场所进行监视居住的，对被监视居住的犯罪嫌疑人、被告人可向哪个机关申诉维护自己的合法机益？违法办案人员又该负何法律责任？现行法律、法规均无具体规定。且1991年5月25日最高人民法院行政审判庭关于对公安机关采取监视居住行为不服提起诉讼法院应否受理问题的电话答复 ， 已明确监视居住不属行政诉讼法受案范围所列行为，公民对此不服坚持起诉，法院应裁定不予受理。至于公安机关违反相关规定进行监视居住的，可向上级公安部门及有关单位反映。这种只能“反映”的渠道不利于保护被监视居住对象的人身自由权利。
五、关于监视居住实施的法律条文简陋，可操性差
一是关于执行场所问题：刑事诉讼法第五十七条第二款规定的“未经执行机关批准不得离开住处，无固定住处的，未经批准不得离开指定的居所”中“住处”和“居所”的外延界定到底是理解为犯罪嫌疑人、被告人所居住的“市县”，还是将其仅理解为居住的庭院或居住的房屋，因现行的法律、法规尚未作出严格规定，致使在司法实践中很难把握。若按《公安机关办理刑事案件程序规定》第九十八条对“固定住处”“居所”的定义执行的话，那监视居住则成了变相的刑事拘留。另外，对犯罪嫌疑人指定居所的问题也值得我们关注，《公安机关办理刑事案件程序规定》第九十八条有作规定，但忽视了犯罪嫌疑人通常都是流窜人员，有的被抓时已是身无分文，这样“指定”就成了“没定”，且办案单位也不大愿意把流窜的犯罪嫌疑人留在本辖区，一些办案单位索性来个“没有监视居住条件”而直接放人，这极不利于刑事案件的侦破。
二是《公安机关办理刑事案件程序规定》第九十四条第五、七项，只规定对检察院不捕、不诉需要复议、复核可对犯罪嫌疑人、被告人进行监视居住，却没有规定若检察院作出了最终决定后公安机关是否继续还是解除监视居住，致使有的办案单位对检察院认定为不构成犯罪不捕或罪行轻微不诉的，也自认为有继续侦查的必要而不及时解除监视居住，消极地等到期限届满才解除。
三是具体执行问题：1、没有就监控措施作出具体规定，对被监视居住对象进行监控的程度如何，负有执行职责的公安机关在监视居住期间，到底可以做那些具体工作，是否可以以使用一些秘密侦查手段，如监听如何使用，使用对其同住人自由权造成侵害又怎么解决等。又如监视居住对象不得会见同住人及其骋请的律师以外的人，执行机关又该如何监控？现行的法律、法规均未祥细的规定。目前《公安机关办理刑事案件程序规定》第九十六条规定“公安机关根据案情需要可以暂扣其身份证、机动车（船）驾驶证件”。我们姑且不论该规定是否有扩大解释之嫌，但在中国身份证件使用率低的情况下，扣押了身份证也难起真正的监控作用。2、执行机关的责任不明确。作出监视居住决定后，办案单位把法律文书送给执行派出所就基本完事，导致监而不审，监而不侦问题普遍存在，最多每个月只例行公事的做一份讯问笔录，对被监视居住对象的行为及表现不撑握，而派出所对被监视居住人的案情不了解，往往只限于知道本辖区有其人，由于事务繁忙而疏于监控。这样既不利于对案件的侦查，而且一旦出现脱逃或其他违规行为，就不知追究何人的责任。
六、没有对特别对象作出特别规定
当前，我国实践中出现以“双规双指”替代侦查行为的怪现象。可以说这是变相的监视居住， 其实质是非侦查机关在行使侦查机关的权力，有时甚至作为法律监督机关的检察院也参与其中，究其原因目前我国刑事诉讼法所规定的五种措施是满足不了对职务犯罪的侦查。对一些位高权重的高官进行职务犯罪的在刑事强制措施上没有作出相应的规定。在法制社会中出现这种党政行为代替司法行为的现象亟待解决。
监视居住立法完善的建议
正因为监视居住立法的滞后，导致监视居住这一强制措施适用性极差，对被监视居住犯罪嫌疑人、被告人的打击处理率低。为了正确适用这项强制措施，更好地发挥其在刑事诉讼中的作用，笔者认为必须对症下药，完善立法。
一、从立法上统一监视居住的适用对象。
为了避免监视居住对象随意扩大，保障法律的严肃性，我们应该修订《刑事诉讼法》，祥细列明监视居住的适用范围，排除立法前后矛盾的罗辑错误，并建议明确监视居住与取保候审两种强制措施的适用对象和适用条件， 不能把监视居住视为取保候审的一种特殊形式，以免在实际操作中出现同样的情况有的适用了取保候审，有的则适用了监视居住。 这样才能更好地发挥监视居住的作用。
二、在立法上规定被监视居住人在监视居住期间违规行为相应的法律责任。针对监视居住措施对犯罪嫌疑人、被告人缺乏足够的法律约束力的情况，建议参照外国的保释制度，英国《1976年保释法》规定：被保释期间，被保释人无正当理由不按时到庭，除没收保释金以外，还可以逮捕被保释人，以潜逃罪论。修订《刑法》，规定被监视居住人在监视居住期间在传讯的时候及时到案；干扰证人作证；毁灭、伪造证据或者串供等违反规定行为相应的刑事责任。增强监视居住的法律约束力，使被监视居住人自觉遵守有关的规定，变被动为主动。
三、在立法上完善实施监视居住的保障制度。
针对我国现有法律、法规关于具体实施监视居住的条款简陋，可操性差的情况，建议由公、检、法三机关联合制定《关于适用监视居住措施的若于规定》，就监视居住执行中的具体细节作出祥细的规定。一要明确规定执行单位、办案单位在监视居住期间的职责权限和相应的法律责任，在派出所内设立专职的强势执行监控组，配备专人负责监视居住、取保候审、管制、拘役、监外执行等工作。二要明确规定可使用的监控手段有哪些；三要明确界定“住处”“居所”的空间范围，特别明确规定指定居所的具体做法。
四、在立法上规定对职务犯罪嫌疑人适用特别的监视居住程序。
法律明确规定“党要在法律规定的范围内活动”，而当前的“双规双指”明显是非法制行为。针对当前侦查职务犯罪实际情况，建议改革现有监视居住措施，将其分为一般的监视居住措施和特殊的监视居住措施，对高官的职务犯罪可规定远离特定地方实行监视居住，且监视居住的期间，一般以十五天为宜。从而使“双规双指”法制化。
五、在立法上明确被监视居住人的维权事项。
联合国《公民权利和政治权利国际公约》第9条第4款规定"任何因逮捕或羁押被剥夺自由的人，有资格向法庭提起诉讼，以便法庭能不拖延地决定拘禁他是否合法以及如果拘禁不合法时命令予以释放。"根据这一规定，许多国家建立了人身保护令制度，给予被羁押者提出异议、要求举行听证的权利，并由法院最终决定是否羁押。这是我国未来刑事诉讼的发展趋势，意味着审前的羁押强制措施将受严格限制，取保候审、监视居住等非羁押的强制措施将在侦查工作中发挥更大的作用，所以，监视居住措施亟待完善。为了保障监视居住的正确实施，有学者提出要实行司法令状主义原则，即对犯罪嫌疑人、被告人采取刑事强制措施时，必须经过司法机关或者司法官员的审查与批准。这一观点笔者不敢敢苟同，因为令状主义原则的实行的前提必须是司法权的完全独立，我国现行法律制度不具有此条件，况且公、检、法三机关均有各自的办案范畴。我们应当从立法上完善被监视居住人的司法救济措施，一方面强化检察院的法律监督作用，明确检察院为监视居住的申诉受理机关，另一方应赋予被监视居住人对指定监视居所和监视方法不当提出申诉的权，同时还要明确规定办案责任人违法使用监视居住的法律责任。为监视居住的正确实施提供法律上的保障。