商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格，由下列项目构成：

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价（包括楼层差价、朝向差价）
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本：
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
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江苏省人大常委会


江苏省实施《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》办法
江苏省人大常委会


（1992年12月17日江苏省第七届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）


第一条 为了保护归侨、侨眷的合法权益，根据《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》的规定，结合本省实际情况，制定本办法。
第二条 各级人民政府和有关单位必须保护归侨、侨眷的合法权益，执行国家和本省对归侨、侨眷适当照顾的有关规定。
第三条 各级人民政府侨务部门是同级人民政府主管本行政区域内侨务工作的职能部门，对实施《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》和本办法负有督促检查的职责。
第四条 归侨、侨眷的身份，由户籍所在地县级或者县级以上人民政府侨务部门审核认定。必要时，可以由我国驻外国的代表机关、领事机关或者归国华侨联合会提供协助。
华侨、归侨死亡后，其国内眷属依法确认的侨眷身份不变。
同华侨、归侨有长期抚养关系的其他亲属，其侨眷身份，经公证机关出具抚养公证后审核认定。
第五条 省人民代表大会以及归侨、侨眷人数较多的市、县（区）的人民代表大会，应当有适当名额的归侨、侨眷代表。
第六条 对准予来本省定居的华侨，根据本人条件和要求，给予安排：
（一）凡有大学以上学历或者相当于国内中级职称以上的专业人员，由人民政府人事及侨务、劳动等部门，根据其业务专长和本人志愿负责安排工作。
（二）未达到退休年龄并且有劳动能力的非专业人员，由当地侨务、劳动和人事部门负责推荐安排或者协助其自谋职业，并按照国家规定，享受与所在企业职工或者同类人员相同的福利待遇。
（三）归侨、侨眷职工出境定居不满两年，获准回本省定居者，经原单位同意，可以回原单位工作，或者由人事、劳动等部门帮助安排。在退回离职金后，其离职前的工龄与复职后的工龄合并计算。
（四）因丧失劳动能力或者自理能力要求来本省投亲的华侨，由负有赡养义务的人照料。
华侨到本省定居，按照城镇居民办理户口和粮油供应。
第七条 各级归国华侨联合会和归侨、侨眷依法建立的其他社会团体，为维护归侨、侨眷的合法权益和进行适合归侨、侨眷需要的合法社会活动，受法律保护。各级人民政府和有关单位应当给予支持。
各级归国华侨联合会和归侨、侨眷依法建立的其他社会团体以及归侨、侨眷依法兴办的公益事业和企业事业单位所有的财产以及合法经营活动，受法律保护。任何组织或者个人不得非法侵犯、损害。
第八条 归侨、侨眷接受境外亲友自愿捐赠的物资用于公益事业和接受境外亲友赠与的直接用于工农业生产、加工、维修的小型生产工具，以及优良种苗、种畜、种禽、种蛋等，享受海关税收优惠待遇。
第九条 对归侨、侨眷捐赠，受赠单位应当尊重捐赠人的意愿，不得改变捐赠用途、故意损坏捐赠标志，不得变卖、挪用、侵占捐赠的财产。
第十条 归侨、侨眷依法兴办集体或者私营企业，受法律保护。为归侨、侨眷脱贫兴办的经济实体和各种生产性企业，有关银行应当优先给予贷款。对企业开办初期纳税有困难的，经有权税务机关批准后，定期减免所得税。
第十一条 侨汇是归侨、侨眷的合法收入，受法律保护，免征个人收入调节税。任何组织和个人不得侵占、克扣、延迟支付、强行借贷、非法冻结或者没收。
银行和外汇管理部门对归侨、侨眷的侨汇和存储的外币应当根据便利的原则，及时办理解付、存储、调剂手续。
第十二条 归侨、侨眷利用侨汇、外币存款、投资外汇本息和境外亲属或者团体赠送的款物在省内兴办企业，参照国家和本省对华侨和香港、澳门同胞投资的规定，享受税收优惠待遇。
第十三条 归侨、侨眷用侨汇建造、购买住宅，在服从统一规划的前提下，有关部门应当根据实际情况在建筑用地和房源等方面给予照顾。
第十四条 归侨、侨眷对其私有房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何组织或者个人不得侵犯。
归侨、侨眷对其庭院、宅基地依法享有使用权。在符合城乡建设规划的前提下，归侨、侨眷要求在庭院地、宅基地上兴建（扩建、翻建）自用的房屋，有关部门应当准许。
租赁归侨、侨眷的私有房屋，必须到房屋所在地房管机关办理《房屋租凭许可证》，签订《房地产租赁契约》。租赁期满，或者因承租人违反约定，擅自改建、损坏原建筑物或者将所租的房屋私自转租、转借、移作他用等，房屋所有人有权要求收回房屋、赔偿损失。
第十五条 因国家建设需要，拆迁归侨、侨眷私有房屋，拆迁人必须对该私房所有人依法给予补偿，对被拆房屋使用人给予安置。
因建造住宅或者商品房开发，需要拆迁归侨、侨眷私有房屋的，拆迁人必须与房屋所有人签订拆迁协议，商定补偿安置办法。补偿安置形式应当以产权调换为主。在同等条件下，给予产权人适当照顾。
第十六条 依法拆迁归侨、侨眷建国后用侨汇建造、购买的房屋，被拆迁人要求产权的，拆迁人应当以相等条件的房屋进行产权调换，并就地或者就近安置，超过原房的差价不予结算，不足原房的差价应予补偿；被拆迁人不要求产权和安置的，拆迁人应当根据不同地段按原房建筑面积
重置价，再加价10％以上给予补偿。
拆迁用于房地产开发经营进行产权调换的，拆迁人应当根据不同地段按原房建筑面积重置价结合房屋新旧程度计价后，再加价10％至20％结算。
第十七条 归侨、侨眷所在单位分配住房时，应当在同等条件下优先解决归侨、侨眷的住房困难，并且适当考虑归侨、侨眷的国外亲友回国探亲居住的需要。
第十八条 归侨、侨眷依法继承或者接受境外亲友的遗产、遗赠或者赠与，以及处分其境外财产，有关部门应当根据当事人的申请给予协助。
第十九条 归侨、侨眷在境外的私有财产，转换成外汇调入国内的，依法免征个人收入调节税。
第二十条 归侨、侨眷申请出境，公安机关出入境管理部门应当在法定时间内将审批结果通知申请人。
申请人在法定时间内没有接到审批结果通知的，有权查询，受理部门应当作出答复；申请人认为不批准其出境不符合有关法律规定的，有权向上一级公安机关提出申诉，受理机关应当作出处理和答复。
归侨、侨眷因境外直系亲属病危、死亡或者限期处理境外财产等特殊情况急需出境的，在申请人说明情况并且提供有效证明后，公安机关出入境管理部门应当优先审批办理。
第二十一条 国家机关、社会团体、国有企业事业单位和集体所有制单位的归侨、侨眷职工（包括离、退休职工）出境探望父母、配偶，归侨职工在父母去世后出境探望兄弟姐妹，归侨、侨眷会见从境外回来的亲属，其假期和工资、旅费待遇，按照国家和本省有关规定执行。
归侨、侨眷职工出境探望其他亲友或者出境旅游、治病等，其假期和有关待遇，按照因私出境的规定执行。归侨、侨眷获准短期出境，在批准假期内，其户口、职务、住房均应当保留；符合有关职工调资政策的，应当列入调资范围。
第二十二条 归侨、侨眷依法申请出境定居，所在单位和有关部门不得阻挠。在职职工出境定居，所在单位应当在该职工取得定居国（地区）的入境签证后，为其办理离职手续，发给离职金。
第二十三条 离休、退休、退职的归侨、侨眷职工出境定居后，应当每年向原工作单位提供一份由我国驻外国的代表机关、领事机关或者当地公证机关出具的本人生存证明，领取离、退休金或者退职金，并且可以调剂成外币汇往境外。
第二十四条 归侨学生、归侨子女和华侨在国内的子女报考各类高校、中等学校，录取分数按照国家和当地有关规定给予照顾。
全日制高校和中专学校毕业生中的归侨学生、归侨子女和华侨在国内的子女，可以自谋职业，也可以在服从工作需要的前提下，根据实际情况在分配地区上给予照顾。
不属于国家统一分配的大中专毕业生中的归侨学生、归侨子女和华侨在国内的子女要求就业的，有关部门和用人单位应当在同等条件下优先安排。
第二十五条 归侨子女和华侨在国内的子女参加招工、招干文化考试，录取分数适当照顾。
对归侨、侨眷子女组织起来就业和自谋职业的，有关部门应当给予扶持。
第二十六条 归侨、侨眷申请自费出国学习和学成回国要求到本省工作的，按照国家和本省的有关规定办理。
归侨、侨眷自费出国学习，本人属于在职职工的，自获准离境之日起，可以保留公职一年；属于高等学校在校学生的，可以保留学籍一年。
第二十七条 国家依法保护归侨、侨眷与境外亲友的正常联系和往来，任何组织或者个人不得非法限制和干涉。
归侨、侨眷的通信自由和通信秘密受法律保护。
第二十八条 无劳动能力又无经济收入的归侨、侨眷，由所在地民政部门给予救济，保障其基本生活。
第二十九条 中华人民共和国成立后，在国家机关、国有和集体企业事业单位工作，工龄满30年以上的归侨职工，退休时退休金与原工资的差额，由所在单位补足。
第三十条 归侨、侨眷的合法权益受到侵犯或者损害，归侨、侨眷有权要求有关主管部门处理，或者依法向人民法院提起诉讼。
对侵犯、损害归侨、侨眷合法权益的行为，有关主管部门应当根据本人要求及时调查处理。
对侵犯、损害归侨、侨眷合法权益行为的诉讼，司法机关应当及时依法处理。
第三十一条 本办法自公布之日起施行。



1992年12月17日